Составление договора аренды квартиры между физическими лицами

Протянутые руки к ключуМногие граждане, не имеющие возможность накопить средства на покупку собственной квартиры либо взять кредит на ее приобретение, снимают жилье. Нужно ли при этом составлять договор аренды либо найма жилого помещения? Как правильно его составить? Какие условия следует включать в него? Эти и другие вопросы освещаются в этой статье.

Заключение договора аренды в письменном виде дисциплинирует обе стороны. Не правы владельцы квартир, которые сдавая жилье своим знакомым либо друзьям, считают неэтичным оформить эту сделку типовым договором. Да и для квартиросъемщиков такое соглашение нельзя считать излишеством. Ведь грамотное составление договора — гарантия защиты интересов обеих сторон при появлении различных разногласий и споров между ними.

Например, некто снял квартиру на продолжительный срок, согласовав все условия в устной форме. Возможно, он даже заплатил за квартиру на несколько месяцев вперед и даже начал ее ремонт. Хозяин квартиры находит другого, более выгодного жильца, и требует от своего квартиранта увеличения оплаты за жилье либо освободить его в краткий срок. Квартиронаниматель ничем не защищен в таком случае. При грамотно составленном договоре аренды подобный казус невозможен.

При оплате налогов хозяином сдаваемого жилья также необходимо иметь письменно оформленный договор аренды, копия которого прилагается к налоговой декларации.

Образец договора

ДОГОВОР АРЕНДЫ КВАРТИРЫ

г. ________________                                                                                                                     « ___ » ______________   2015 г.

_______________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель»,  с одной стороны, и

_________________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор»,  с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

I. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.  Предметом — объектом настоящего Договора аренды является изолированная квартира, расположенная  по адресу:

г. ____________________, ул. ________________________________ д. _______ кв. ____, площадью ______  кв.м.

Состояние передаваемого помещения соответствует требованиям, позволяющим их нормальную эксплуатацию.

1.2. Цель аренды — проживание Арендатора и членов его семьи.

II. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. «Арендодатель» обязан:

2.1.1. Передать помещение и ключи от него после получения оплаты.

2.1.2. Принять освобожденные помещения от Арендатора при прекращении действия договора.

2.2. Арендатор обязан:

2.2.1. Использовать помещения по прямому назначению, обусловленному в п. 1.2, и в соответствии с условиями этого договора.

2.2.2. Содержать арендуемые помещения и имущество в порядке, предусмотренном действующими санитарными, противопожарными правилами и правилами эксплуатации установленного в помещении санитарно-технического и инженерного оборудования. Ответственность за их нарушение несет Арендатор, а в случае причинения вреда арендуемому имуществу, возмещает его стоимость в полном объеме немедленно, но в любом случае не позднее 2-х дней со дня нанесения ущерба согласно сметы, составленной Арендодателем.

2.2.3. Строго соблюдать правила общественного порядка. Соблюдать нормы и правила при пользовании электрическими, звукоизлучающими или вибрационными приборами и установками. Не допускать перегрузки электрических сетей и исключать любые действия, влекущие нарушения нормальных условий проживания и работы других лиц.

2.2.4. Арендатору запрещается производить переоборудование или перепланировку арендуемого помещения.

2.2.5. Производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения, инженерного и другого оборудования, в том числе (но не исключительно) поломки электросетей и розеток, телефонных и компьютерных линий, замена или восстановление поврежденных элементов помещения (плитка, обои, двери, замки, стекла и др.); содержать в чистоте арендуемые помещения и помещения совместного использования.  Арендатору запрещается сверление отверстий в стенах, в том числе для установки полок и иной навесной мебели.

2.2.6. Обеспечивать доступ в арендуемые помещения представителей Арендодателя для необходимого контроля за соблюдением условий договора, осмотра и ремонта сетей электроснабжения, телефонных и компьютерных сетей, системы отопления и кондиционирования и т.д. Выходя из квартиры выключать все электрические приборы из розеток, в том числе электрочайники и компьютеры; кондиционер выключать с пульта. При понижении температуры воздуха ниже нуля, во избежание обледенения наружного блока кондиционера и его поломки, прекратить использование кондиционера и сдать пульт Арендодателю.

2.2.7. Курение в арендуемом помещении запрещено.

2.3. Арендатор не имеет права передавать права и обязанности по договору третьим лицам. Сдача помещений в субаренду, а так же их предоставление физическим и юридическим лицам по договорам о совместной деятельности запрещены.

2.4. Арендатору запрещается заключать прямые договора с коммунальными предприятиями на отопление, водоснабжение и водоотведение, а также договора на установление пожарной и охранной сигнализации без письменного разрешения  Арендодателя.

III. АРЕНДНЫЕ ПЛАТЕЖИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. За пользование предоставленным имуществом Арендатор обязан за 10 дней до начала отчетного месяца перечислять на счет Арендодателя или уплачивать ему наличными плату в размере _______ (_______________________) гривен, но не менее эквивалент ___________ долларов США за месяц. Оплата производится в гривнах по курсу продажи доллара банком __________________  на дату платежа. Дополнительно к арендной плате Арендатор оплачивает электроэнергию, интернет, кабельное телевидение и телефон. Оплату за квартплату, воду, горячую воду, отопление, газ производит Арендодатель.  Арендатор обязан экономно расходовать  воду, гор. воду, отопление, газ, электроэнергию и др.

3.2. Арендатор самостоятельно уплачивает сумму, причитающуюся к оплате за каждый месяц  на основании настоящего договора, показаний приборов учета и счетов обслуживающих организаций.

3.3. Арендодатель  в соответствии с договором и со ст. 762 ГК Украины (ст. 614 ГК РФ) вправе пересматривать размеры платежей за аренду помещений и оказываемые услуги, но не чаще чем 1 раз в квартал. Пересмотру не подлежат периоды, уже оплаченные Арендатором.

3.4. При нарушении сроков и порядка возврата арендуемых помещений Арендодателю, установленных настоящим договором, Арендатор обязан перечислять арендную плату в полном объеме по день фактического возврата помещений, оформленного двухсторонним актом приема-передачи.

IV. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН, РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором.

4.2. Ответственность за сохранность арендуемого помещения и находящегося в нем имущества несет Арендатор.

4.3. В случае просрочки платежей, предусмотренных в п. 3.1 договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю пеню в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

4.4. Уплата санкций, установленных настоящим договором, не освобождает виновную сторону от выполнения обязательств по договору или устранения допущенных нарушений.

4.5. Споры между сторонами разрешаются в установленном законодательством порядке.

4.6.  В случае, если в какой-то момент в квартире отсутствует вода или электричество, телефонная связь, интернет, отопление  и т.п., поломались лифты или что-нибудь еще, Арендодатель не принимает претензий по поводу простоя или иных убытков Арендатора.

4.7. Во всех   остальных   возможных ситуациях, которые остались не урегулированными, настоящим договором, стороны руководствуются действующим материальным и процессуальным  законодательством страны, в которой находится объект аренды.

Y. ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ, РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Изменения или дополнения к настоящему договору аренды вносятся в соответствии с действующим законодательством путем подписания между сторонами дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора.

5.2. Договор прекращает свое действие в случаях:

5.2.1. Истечения его срока, в случае если он не был продлен сторонами путем подписания письменного документа.

5.2.2. Досрочного  расторжения:

а) по инициативе Арендатора, с обязательным письменным уведомлением об этом не позднее, чем за 1 месяц до момента выселения. При этом внесенные авансовые платежи за аренду помещения не возвращаются;

б) по инициативе Арендодателя в случае просрочки платежей, установленных в п.3.1 договора более чем на 1 день. При этом договор считается расторгнутым с момента вручения Арендатору письменного уведомления о расторжении договора.

В случае отсутствия Арендатора или его представителя в день расторжения договора в арендуемом помещении, уведомление считается врученным в день его составления. В этом случае, а так же в случае отказа освободить помещение до дня прекращения договора или в день его прекращения, во избежание простоя помещения, Арендодатель вправе принять имущество на ответственное хранение и переместить его в иное помещение, освободив помещения для последующей сдачи в аренду другим арендаторам или собственного использования.

в) в случае отчуждения арендуемого помещения.

5.3. Договор аренды так же может быть расторгнут досрочно в случаях:

а) нарушения Арендатором условий настоящего договора.

б) необходимости проведения неотложных работ с целью ликвидации угрозы жизни, здоровью людей или причинению иного ущерба, требующих безотлагательного освобождения помещений, о чем Арендодатель письменно или устно уведомляет Арендатора.

в) отказа Арендатора на оплату арендных платежей по новым ставкам, в случае их увеличения.

г) в случае необходимости Арендодателю проведения ремонта в арендуемом или смежных помещениях, если осуществление ремонта невозможно без освобождения помещения.

д) в случае необходимости использования помещения Арендодателем для собственных нужд или иных целей. В этом случае Арендодатель предупреждает Арендатора не позднее, чем за 1 месяц до даты освобождения помещения.

5.4. В случае прекращения действия договора, как на основании истечения его срока, так и в связи с досрочным его расторжением, Арендатор обязан не позднее последнего дня действия договора освободить арендуемые помещения и возвратить их в состоянии, не хуже того, которое было на день приемки, с подписанием двухстороннего акта приема-передачи. Стоимость произведенных Арендатором улучшений арендуемого имущества  не возмещается.

5.5. В случае согласия сторон на продление договора составляется письменное двухстороннее соглашение, прилагаемое к настоящему договору, с уточнением нового срока действия договора, размеров и сроков платежей, изменений в предоставляемых услугах и обязанностях сторон.

5.6. Срок действия договора устанавливается со дня оплаты за первый месяц до «___»  _____________  2015 г.

YII. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель:                                                                                            Арендатор:

___________________________________                                __________________________________________

 

 

______________   /______________________ /                         _________________    / _______________________ /

Заполнение договораСледует разграничивать понятия договора найма жилья и аренды. Правильнее называть оформленные письменно обязательства между людьми или как их юридическим языком называют «физическими лицами» именно договором найма жилья, т.к. в договоре аренды предусмотрено участие хотя бы с одной стороны юридического лица.

Далее пойдет речь о том, какие обязательные условия следует предусмотреть при заключении договора найма жилья.

Такое соглашение может быть краткосрочным — до года и долгосрочным — от года до пяти лет. Причем во время действия этого договора хозяин квартиры — наймодавец — не имеет права выселить своего жильца либо жильцов без их согласия.

Все жильцы (кроме малолетних детей) должны быть прописаны в договоре. Постоялец — наниматель — должен предупредить хозяина квартиры за три месяца в случае, если он не намерен больше жить в ней.

В договоре расписываются обязанности сторон, в частности от нанимателя требуется:

  1. Использовать данное помещение только как жилье.
  2. Сохранять его в чистоте, не портить его и вещи, которые там находятся.
  3. Не переустраивать и не реконструировать квартиру без согласия ее владельца.
  4. Оплачивать все коммунальные услуги.
  5. Производить текущий ремонт квартиры.

НанимательПоследние два обязательства могут возлагаться также и на наймодавца, что фиксируется в договоре. В нем также расписываются все коммунальные услуги, которые оплачивает наниматель и тарифы на них. Важно в этом документе оговаривать условия оплаты при изменении стоимости данных услуг.

Обычно жильцы вносят платежи за все услуги, которые фиксируются счетчиками (газ, электричество, вода), а за прочие услуги вносит плату хозяин квартиры. Но тут возможны варианты в зависимости от конкретных договоренностей, зафиксированных письменно. Желательно при этом приложить к договору график этих платежей.

В таком договоре указывается адрес квартиры и ее размеры. К грамотно оформленному договору прилагается также опись имущества, находящегося в квартире: техники, мебели и прочих.

Указываются их состояние и имеющиеся в них дефекты. Это бывает необходимо в случае порчи этих вещей. Хозяин квартиры тогда может требовать возмещения убытков вплоть до суда.

Важным пунктом договора являются условия возвращения нанимателю внесенного им страхового депозита, который не следует путать с залогом либо авансом за квартиру. Депозит — это подстраховка хозяина квартиры на самый неприятный случай, когда жильцами портится его имущество, либо когда они имеют задолженности по любым квартирным платежам при выезде из помещения.

В лучшем случае (если таковых неприятностей не имеется) страховой депозит полностью возвращается жильцу при расставании с ним. При необходимости же из этой суммы возмещаются все понесенные наймодавцем убытки.

Следует добавить, что форма соглашения найма жилья произвольная, дополнительные, не упоминаемые выше, пункты конкретного договора могут вноситься в него по усмотрению его участников. Это могут быть условия сдачи квартиры другим лицам полностью либо частично, так называемый поднаем квартиры, минимальный срок, в течение которого нельзя аннулировать договор, условия и сроки его пролонгирования и прочие моменты.

 

Советы

БрелокПри сдаче квартир внаём мошенничество и недобросовестность отнюдь не редкость. Причем страдают от этого обе стороны. Какие же ситуации случаются и как избежать обмана, приняв решение сдать либо нанять квартиру?

Вот несколько советов по этому поводу:

  1. Владельцам квартир следует внимательно изучить документы предполагаемых жильцов, сделав с них копии.
  2. Случается, что на сдаваемое жилье имеется решение суда об аресте либо его разделе. Чтобы избежать таких неприятностей перед оформлением договора следует раздобыть выписку из службы госрегистрации о правах на имущество и сделок с ним. Не лишним будет также удостовериться в том, имеются ли еще лица, зарегистрированные в квартире, получив архивную выписку из домовой книги.
  3. Желательно потребовать от хозяина квартиры квитанции по оплате коммунальных услуг за последние месяцы, чтобы не оказаться в дальнейшем в неприятной ситуации.
  4. Следует также получить письменное согласие всех зарегистрированных в квартире жильцов старше 14 лет на сдачу ее хозяином внаём.
  5. Если в квартире будет находиться животное, то желательно внести все сведения о нем (размеры, порода) в договор найма.
  6. Необходимо оговорить с хозяином квартиры также порядок его посещения жилья, подробно расписать условия ремонта такового вплоть до расходов на него и за чей счет он будет делаться.
  7. Иногда приходится договариваться с хозяином квартиры даже о количестве гостей, могущих посещать вас, о разрешении курить в помещении и прочих.
  8. Если при первичном осмотре квартиры обнаружены существенные дефекты покрытий, замков, дверей, требующие их замены, то это следует обсудить особо.
  9. Требование наймодавца о значительной предоплате за жилье должно вызвать подозрения. Отдавая деньги хозяину квартиры необходимо требовать при этом расписку!
  10. Нанимателю, заключившему письменный договор, следует знать, что он обладает правом преимущественного съема жилья. Это значит, что в случае его преждевременного и необоснованного выселения хозяином квартиры с последующей сдачей ее другому лицу, прежний наниматель может обратиться в суд с целью расторжения такого договора и возмещении ему понесенных при выселении убытков.

Сдавая либо снимая квартиру, чтобы не попасть «впросак» следует придерживаться следующих правил:

  1. Оформлять при этом письменный договор, вписывая в него все важные для обеих сторон условия, особенно это касается сроков проживания, размеров и сроков различных денежных выплат.
  2. Внимательно изучить все бумаги на квартиру и документы ее владельца и предполагаемых жильцов.
  3. Проштудировать все свои права и обязанности, вытекающие из сложившейся ситуации;
  4. Предварительно постараться найти общих знакомых, чтобы обратиться к ним за рекомендацией данного лица.

Все это поможет избежать нередких в подобном вопросе подводных камней.

Понравилась статья? Рейтинг: 4,50 из 5, голосов: 6
Загрузка...

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Комментарии (2)
  1. Ининуш

    Покупатели через два месяца после покупки квартиры решили расторгнуть Договор. Видите ли, им шум под окном не нравится. Хотя до заключения договора их всё устраивало. Могут ли они это сделать?

  2. Анна

    Слишком слабые причины для расторжения договора. Хотя ст. 450 Гражданского кодекса РФ и предусматривает расторжение договора в связи с изменением существенных условий, суд вряд ли посчитает шум таким условием. Вот если стены рушатся — тогда возможно.

Оставить комментарий

очиститьОтправить