Что такое переуступка прав на квартиру в новостройке?

Приобретение квартиры происходит не всегда от застройщика к покупателю напрямую. Как правило, строящееся жилье перепродается. Как правильно это происходит, и что для этого необходимо знать, мы расскажем вам ниже.

Новостройка

Что такое переуступка прав на недвижимость

Инвесторы вкладывают деньги в строительство недвижимости, при этом они считаются собственниками, после чего свое право владения они могут передать третьему лицу. Переуступка осуществляется еще до сдачи дома в эксплуатацию.

Первоначальный инвестор имеет возможность купить квартиру у застройщика, а после передать за другую плату физическому лицу. Именно этот процесс и носит название переуступки прав на недвижимость.

Описание

Переуступка носит еще одно название, цессия. Если рассматривать схему подробнее, то стоит отметить, что:

  • Передается не только право владения, но и все обязанности, которые устанавливаются инвестором.
  • Главными участниками процесса являются цедент – продавец и цессионарий – покупатель. Застройщик также указывается, но он может не участвовать непосредственно в самой сделке.
  • Цедент передает цессионарию права и обязанности, а это означает, что после заключения сделки все вопросы покупателя будут решаться уже не с цедентом.
  • Важным условием цессии есть то, что он должен заключаться до того, как недвижимость будет введена в эксплуатацию.

Область применения

Область применения переуступки прав на недвижимость очень широкая.

Рассмотрим самые распространенные области:

  • Чаще всего цессия заключается для приобретения жилья для личного проживания. Такая ситуация может возникнуть, если в новостройке не осталось свободных квартир и единственным способом осталось приобрести ее по переуступке.
  • Область применения процесса связана с инвестициями и сделками на первичном рынке, вследствие чего одна сторона получает выгодное предложение и прибыль.

Как оформляется

Стоит помнить, что этот процесс обязательно регулируется Гражданским Кодексом и в нем выделяется всего два вида переуступки:

  • Если есть предварительный документ купли-продажи. В этом случае права переходят покупателю. Дополнительно составляется предварительный документ, но купля-продажа по нему не состоится, так как необходимо составить основной договор.
  • Когда имеется договор долевого участия в строительстве. Здесь все предельно просто, так как имеется собственность. Застройщик не может помещать владельцу доли переуступить свои права, а сам инвестор имеет право не согласовывать сделку цессии с ним.

Необходимые документы

Особое внимание стоит уделить документам, которые необходимо тщательно изучить:

  • Обратить внимание на тип, по которому будет осуществляться переуступка.
  • Необходимо получить согласие застройщика.
  • Обязательно должны быть четко прописаны права и обязанности, которые передаются от цедента цессионарию.
  • Также имеется пакет отдельных документов.

Покупатель должен получить на руки такой пакет документации:

  • Главный договор и дополнительные соглашения к нему.
  • Официальное подтверждение расчета одной стороны с другой.
  • Письменное, заверенное согласие застройщика, если был оформлен кредит, то еще дополнительно согласие от банка.
  • Дополнительные документы, связанные с перепиской, с инвестором или надзорными органами.
  • Акт, который будет свидетельствовать о передаче недвижимости.

Образец договора

Цессия заключается по бланку, в котором должны быть внесены не только личные данные сторон, но и их статус. Если имеется третье лицо, которое предъявлять какие-то требования, то оно должно быть внесено в документ.

Дополнительно составляются:

  • Соглашение, в котором будет указано, что все заинтересованные стороны уведомлены.
  • Трехсторонний договор со всеми правами и обязанностями.

В тексте надо обратить внимание, чтобы освещались такие моменты:

  • Место заключения документа и дата.
  • Паспортные данные обеих сторон.
  • Дата регистрации.
  • Описание недвижимости.
  • Права и обязательства сторон друг перед другом.
  • Указывается сумма соглашения.
  • Личные подписи сторон.

Скачать образец договора цессии (в формате Word).

Процесс оформления

Сам процесс оформления имеет множество нюансов, на которые стоит обратить внимание:

  • Право кредитора переходит к новому кредитору в таком же объеме, в котором оно существовало до этого момента и на тех самых условиях. Поэтому обязанности должны быть четко прописаны.
  • Необходимо указывать сроки, стоимость уступки, а также дополнительные условия, если таковые имеются.
  • Компания должна принимать участие в процессе, так как от него требуется письменное согласие.
  • Застройщиком может устанавливаться плата за выдачу его согласия, но все проводиться на официальном уровне.

Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав

Покупку квартиры по уступке можно осуществить через первичного инвестора, для этого с ним заключается передаточный акт самого владельца стройки еще до того, как будет проведена купля-продажа. Если инвестор является владельцем доли и полностью выплатил долг перед владельцем стройки, то он может самостоятельно передать все свои обязанности.

Покупатель обязан проверить:

  • Платежные поручения.
  • Квитанции.
  • Проверить указанную сумму с суммой, которая была проведена через банк.

Важно учитывать моменты, по которым сделка будет признана недействительной:

  • Дольщик не выплатил долг и не указал это в договоре.
  • Если в основном договоре обязательно надо было получить согласие, но его не получили.
  • Если банк не дал своего согласия и квартира была приобретена в ипотеку.
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, стоит ознакомиться с выпиской из ЕГРЮЛ, бухгалтерским учетом и декларацией проекта.

Особенности сделки

  • Главной особенностью сделки по уступке считается оплата налога. Согласно закону, он платится цедентом.
  • Указывается настоящая сумма сделки.
  • Квартира не должна быть обремененной.
  • Договор может заключаться сразу с несколькими цессионариями, но это в том случае, если она состоит из нескольких комнат.

Преимущества и недостатки сделки

Преимущества:

  • Использовать этот процесс можно с целью получения прибыли.
  • Такой выход можно использовать для того, чтобы осуществить свои личные пожелания.
  • Такие квартиры можно купить дешевле у инвестора.

Недостатки:

  • Это большой риск.
  • Не всегда удается объективно оценить обстоятельства.
  • После заключения купли-продажи продавец не несет никаких обязательств, поэтому все вопросы придется решать с владельцем строительства.

Оформление задним числом

Цессию оформить нельзя, когда уже будет подписан акт приема-сдачи жилья. Но как правило весь этот процесс занимает большое количество времени, иногда истекает год, прежде, чем все официальные моменты будут завершены.

Иногда в таком случае можно пойти на хитрость и оформить документы задним числом. Если он предварительный, то можно просто изменить дату основного договора. Естественно, если он не прошел регистрацию в государственных органах.

Налоги

Этот вид облагается налогом, который должен оплатить дольщик. Налог рассчитывается из всей суммы. Но часто стороны договариваются брать все расходы по налогам пополам, но взамен инвестор должен будет уступить в первоначальной стоимости жилья.

Эти моменты должны быть обязательно включены в договор, поэтому прежде, чем он подпишется, его стоит внимательно изучить профессионалу, и в случае чего он сможет внести видоизменения.

Риски

Оформление документов

Чтобы процесс прошел удачно, стоит обратиться за помощью к профессионалу, который точно знает какие документы должны быть в наличии, и как правильно их необходимо заполнять.

Договор цессии может быть связан с такими рисками:

  • Он может быть признан недействительным. В таком случае очень сложно что-то доказать, так как претензии надо предъявлять не продавцу, а застройщику.
  • Застройщик является банкротом. Чаще всего в таких случаях, предлагают жилье по низкой стоимости.
  • Есть вероятность попасть в руки к мошенникам, которые могут перепродавать жилье не только одной стороне, но и еще нескольким лицам. В таком случае выиграет первоначальный покупатель.

Только в случае обращения к знающим и опытным специалистам вы можете быть уверенными, что не попадете в непредвиденную ситуацию.

Понравилась статья?
Загрузка...

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Оставить комментарий

очиститьОтправить