Несогласованная перепланировка квартиры

Перепланировка может быть актуальна во время пополнения в семье или по какой-то другой причине, но любые работы, связанные с изменением количества комнат или их местоположения, сильно ограничены государством, так как они могут повлиять на несущую способность дома.

pereplanirovka

Перепланировка квартиры без согласования может быть связана только с такими работами:

  1. Вы можете передвигать любую мебель любым способом, если к ней не подключены инженерные сети.
  2. Выполнять поверхностные виды ремонта и отделки, как то: поклейка обоев, покраска, установка плитки и другое.
  3. Менять стекла и двери.
  4. Менять инженерное оборудование и сети без изменения их параметров.

Уважаемый читатель, наша статья рассказывает о типовых решениях юридических вопросов.

Хотите узнать,
как решить Вашу проблему?

Напишите свой вопрос ↓

Какие нужно согласовывать?

Иногда под перепланировкой понимают некое изменение чего-либо в квартире: положения мебели, декораций и так далее, но закон, и в частности, 25 статья Жилищного кодекса РФ подразумевает под ней только такие изменения параметров помещения, которые должны вноситься в план техпаспорта.

А в нем содержатся данные о следующих объектах: обо всех стенах помещения (в том числе и перегородках), дверных и оконных проемах, и инженерном оборудовании, перенос которого называется переустройством.

Таким образом, любые действия, направленные на изменение конфигурации вышеперечисленных конструкций, требуют обязательного согласования с инженерами Бюро Технической Инвентаризации.

Рассмотрим эти работы подробнее:

  1. Снос либо установка каких бы то ни было стен, относящихся к помещению. Так как они отражаются в плане техпаспорта, туда необходимо будет внести изменения, а кроме того, эксперты БТИ должны удостовериться, что перепланировка не приведет к ослаблению конструкции дома и не подвергнет опасности его жильцов.
  2. Изменение расположения оконных и дверных проемов или их добавление/ликвидация. Здесь по аналогии с предыдущим пунктом, неправильное решение может иметь катастрофические последствия, особенно, если дом старый.
  3. Перенос инженерного оборудования, как то: трубы, счетчики, электропроводка, системы отопления и вентиляции, газовые плиты.

Что грозит при несогласованной перепланировке?

Как уже было сказано, самовольная перепланировка и переустройство могут иметь самые разные последствия: от банального недовольства жилищной инспекции, из-за невнесения изменений в план помещения, и до обрушения здания целиком или его части.

Поэтому, в зависимости от того, были ли при ремонтных работах допущены ошибки, и насколько они серьезные, зависит и наказание. Иногда это просто смешной административный штраф, иногда принудительное судебное выселение, а если, не дай бог, от перепланировки кто-то пострадает — уголовная ответственность.

В России по официальном данным около 1/3 квартир так или иначе подвергалось перепланировке, но при этом очень многие случаи просто не зарегистрированы. Дело в том, что как-либо проверить или хотя бы узнать о том, что хозяева меняли стены очень сложно, а если те это еще и скрывают, то вообще практически нереально.

Вот почему вопрос о незаконных перепланировках у нас стоит остро, и при малейших подозрениях нужно сразу же обращаться в жилищную инспекцию.

Административное наказание

Этот вид санкции будет применен к нарушителю в любом случае, вне зависимости от тяжести и последствий его действий. Как правило, он содержит в себе лишь штраф величиной в 2,5 тысячи рублей и предписание вернуть все в исходное состояние (как в техпаспорте) или узаконить нововведения.

Штраф и предписание могут выдаваться три раза подряд, и если после 3-го уведомления нарушитель не предпримет никаких действий, дело будет передано в суд.

Требование узаконить перепланировку

После оплаты административного штрафа следует сразу же, без каких-либо отлагательств, заняться техническим паспортом в БТИ, а именно, нужно внести в план помещения полученные изменения. При этом следует помнить: далеко не факт, что инженеры Бюро сочтут перепланировку грамотной и не нарушающей технику безопасности, тем более, если работы проводились людьми без строительного образования. Какое-то время квартиру будут проверять эксперты, и если результат будет положительным, дальше уже, как говорится, дело техники, но в случае обнаружения каких-то нарушений, владельца заставят их ликвидировать.

Требование возврата первоначального вида помещения

При невозможности узаконивания изменений планировки, чтобы не лишиться квартиры, остается только вернуть все в прежний вид. Но конечно же никто не будет заставлять возвращать в первозданный вид даже то, что было изменено по правилам. Если скажем, хозяин за один ремонт поменял 5 межкомнатных перегородок, и только одну из них установил неправильно, то эти 4 можно узаконить, а 5 вернуть. При этом все работы владелец квартиры должен выполнять за свой счет.

Выселение и лишение права собственности

Если хозяин квартиры игнорирует все предписания жилищной инспекции, суд может принудительно продать его собственность, вернув ему оставшуюся часть денег за вычетом расходов на ремонт. Инициатором судебного процесса в этом случае обычно выступает жилищная инспекция, которая проводила проверку перепланировки.

В России уже было несколько подобных случаев, и о некоторых из них даже говорили в новостях. Если дошло до суда, и хозяин только тогда спохватился, еще не все потеряно, при помощи адвоката можно найти лазейки, чтобы выиграть время, признав решение суда недействительным.

На какие виды нельзя получить разрешение?

Закон запрещает проводить перепланировку в тех случаях, когда: новая конфигурация квартиры ослабляет конструкцию дома либо превышает максимально-допустимую нагрузку на одну из его частей; доставляются неудобства соседям, как например, при размещении ванной над спальней и т.д. в результате ремонтных работ инженерное оборудование становится источником повышенной опасности.

Разберем подробнее эти случаи.

Действия, ослабляющие конструкцию

При проектировании домов инженеры пользуются принципом эргономичности или, как его еще называют, принципом максимальной эффективности расхода материалов. Это значит, что в строении нет ничего лишнего, а все материалы и элементы присутствуют именно в таком количестве, в котором это необходимо, такой подход позволяет строительным компаниям экономить средства и за счёт этого получать большую прибыль.

Каждая стена играет свою роль в поддержании конструкции, от того она и не падает. Но есть стены, на которые приходится самая большая нагрузка, их называют несущими, а есть такие, которые не играют никакой роли кроме разделительной.

Всего существует 4 типа стен: несущие, самонесущие, ненесущие и перегородки. Первые три объединяют в группу капитальных и их трогать категорически запрещено, сносить и ставить можно лишь последние, но и то, не везде и не всегда, и только с разрешения экспертной комиссии.

Отличить перегородку от капитальной стены очень просто: самонесущие и ненесущие граничат с улицей, то есть это внешние стены, а несущие держат межэтажные перекрытия и располагаются внутри квартиры. Чтобы найти их, достаточно лишь посмотреть на потолок, а точнее на швы: они все всегда сходятся в несущей стене, также можно обратиться с этим вопросом в БТИ, там вам все подробно расскажут.

Добавлять или расширять окна тоже нельзя, так как прочность любого стекла априори ниже прочности капитальной стены. Конечно, от одного случая увеличения оконного просвета стена не обрушится, но если все начнут их увеличивать, дом точно долго не простоит. По поводу уменьшения вроде бы вопросов возникать не должно, так как это добавляет конструкции прочности. Однако здесь тоже не все просто: дополнительные стройматериалы повышают массу стены, и при определенном количестве уменьшенные окон, может произойти превышен е критической нагрузки. Мало кто захочет уменьшать свое окно, поэтому такие случаи крайне редки.

Дверные проемы могут находиться как в перегородке, так и в несущей стене, и в случае расширения последней, есть риск, что потолок обвалится. Хотя, конечно здесь, как и в случае с окнами, одно несанкционированное изменение проема вряд ли что-то изменит, но вот если в подъезде по всей высоте дома наберется два или три таких «умельца», тут уже возникает реальная опасность.

Действия, доставляющие неудобства соседям

Стены нельзя переставлять не только потому, что при недостаточной жесткости конструкции возникает риск обрушения, но также и по причине различий в структуре перекрытий в разных частях квартиры. К примеру, под ванной и туалетом располагается гидроизоляция, а в других частях дома ее нет, поэтому не разрешается увеличивать площадь этих помещений, поскольку это неизбежно приведет к протечкам потолка. Также, нельзя переносить ванну, душ и унитаз в другие комнаты.

Действия, приводящие к повышению угрозы взрыва, пожара или тепловой аварии

Все системы коммуникаций и снабжения в доме, которые еще называют инженерными сетями, помимо всего прочего, расположены так, чтобы минимизировать возможный вред в случае неисправностей, а также максимально облегчить доступ к ним монтажных бригад.

Поэтому не разрешается проводить с инженерными сетями и оборудованием следующих действий:

  1. Удлинять или укорачивать трубы теплоснабжения и канализации;
  2. Менять местами кухню с жилыми комнатами (как и туалет с ванной);
  3. Выносить батареи отопления на балкон или лоджию;
  4. Если есть газовая плита, нельзя соединять кухню с какими-то другими комнатами.

Купля-продажа квартир

Поскольку суд при выселении нарушителя снимает с него обязанности по возвращению жилья в исходный вид, эта задача либо ложится на плечи управляющей организации, либо переходит на голову того, кто ее купит. Однако квартира будет дешевле на сумму, которую придется потратить на ремонтные работы, и даже немного сверху останется, так как рынок не очень заинтересован в «ущербной» недвижимости.

При покупке квартиры обязательно нужно проверять, в том числе, наличие несанкционированных перекрытий, для чего следует сравнить картину перед своими глазами с планом из технического паспорта.

Как узаконить?

Лучше всего делать это перед началом работ — в жилищную инспекцию или местную администрацию нужно отнести свой разработанный план (если он есть) и написать заявление с просьбой о рассмотрении. При этом, нужно будет приложить копии правоустанавливающих документов, паспорта гражданина и технического паспорта квартиры, который можно получить в БТИ.

Узаконить уже начатую перепланировку немного труднее, так как для этого потребуется выезд на место экспертной группы, а регистрировать ее после получения предписания сложнее всего, и, как правило, почти всегда это делается через суд.

Подробную инструкцию о том, как узаконить перепланировку, можно прочитать здесь.

Перепланировка ипотечной квартиры

Ипотечная квартира находится в залоге у банка, а они стараются создать для себя наиболее удобные условия в случае ее возможной продажи. А так как перепланированную недвижимость продать, как правило, сложнее, большинство из них не дают на это своего согласия, являющегося ключевым моментом, без которого внести изменения в техпаспорт не получится. Несмотря на это, некоторые банки, чтобы привлечь больше клиентов, разрешают проводить перепланировочные работы, но как бы там ни было, все эти условия сегодня заранее прописываются в договоре.

Понравилась статья?
Загрузка...

Уважаемый читатель, наша статья рассказывает о типовых решениях юридических вопросов.

Хотите узнать,
как решить Вашу проблему?

Напишите свой вопрос ↓

Оставить комментарий

очиститьОтправить