Что необходимо знать при покупке квартиры?

Покупка квартиры в обязательном порядке сопровождается составлением договора купли-продажи. Но основная работа по сбору необходимой информации, которая поможет в последующем обезопасить от возникновения неприятных ситуаций, проводится до составления такого договора.

Правильное оформление

Правильное оформление покупки квартирыСоставление договора и подписание его обеими сторонами является только намерением сторон сделки совершить определенные действия. Совершение факта операции необходимо подтвердить дополнительным документом. Таким документом может быть расписка продавца о получении денег за проданную квартиру.

В противном случае возможен риск отказа продавца от факта получения денежных средств. В суде покупатель вынужден будет впоследствии представлять доказательства факта передачи, указанной в договоре суммы. Существенным доказательством в такой ситуации будет являться расписка.

Во избежание различных непредвиденных ситуаций, связанных с правом собственности на квартиру, расписку следует хранить вместе с договором купли-продажи. Она должна быть написана от руки продавцом.

В расписке следует указать обязательные реквизиты:

  • дата составления, населенный пункт;
  • фамилия имя и отчество сторон сделки, с указанием паспортных данных;
  • в случае оформления сделки на основании доверенности, следует указать реквизиты доверенности, сведения о нотариусе, оформившего доверенность, паспортные данные доверенного лица;
  • причину, по которой получены деньги от второго участника сделки;
  • адрес приобретаемой квартиры и ее краткая характеристика;
  • фраза «сумма, которая причитается за квартиру, получена в полном объеме, претензий по расчетам не имею»;
  • полная фамилия, имя и отчество продавца, дата и подпись;
Договор на приобретение квартиры необходимо регистрировать в Росреестре.

Риски при покупке

Мужчина вычисляет расчетыСтоимость недвижимости, выставленной на продажу, на 20 и более процентов ниже, чем предлагает официальный рынок недвижимости аналогичных по определенным характеристикам квартир.

Для привлечения покупателя мошенники занижают фактическую стоимость квартиры. А при оформлении сделки используют поддельные документы: завещание, свидетельство о смерти, решение суда, договор долевого (паевого) участия, договор коммерческого найма и передачи квартиры.

От покупателя скрывают информацию о хозяине недвижимости и предлагают приобрести ее по доверенности. В таком случае возможна ситуация, когда хозяин квартиры умер, или признан недееспособным, невменяемым, а доверенность на продажу оказалась поддельной. Кроме этого, если доверенность действительна, то собственник может отменить ее в самый последний момент осуществления сделки – на этапе ее завершения, после получения денег от покупателя, до подписания договора.

Риски при покупке:

  1. Квартира за последний год выставлялась на продажу, и совершались сделки несколько раз. Мошенники на продаже одного жилого помещения стараются заработать как можно больше денег.
  2. Предыдущий хозяин квартиры передал квартиру настоящему собственнику по безвозмездной сделке. Которая, по истечении времени, по желанию предыдущего собственника может быть признана судом недействительной.
  3. Хозяин квартиры может быть недееспособным, ограниченно недееспособным или невменяемым. После совершения сделки такой гражданин вправе направить заявление в суд для признания договора на продажу недвижимости недействительным, поскольку не отдавал отчет своим действиям в момент его подписания.
  4. В квартире может быть проведена перепланировка, без оформления разрешительных документов. Для нового собственника квартиры оформление разрешительных документов по перепланировке может оказаться затратным и хлопотным делом.
  5. В договоре на приобретение квартиры указана намного заниженная стоимость от суммы фактически уплаченной продавцу. Покупатель подписывает его, где указана заниженная стоимость такой квартиры, для снижения налогового бремени на совершаемую сделку. Однако, в случае признания сделки недействительной, покупателю вернут денежные средства в сумме, указанной в договоре. Чтобы избежать подобного риска, необходимо составить в момент передачи денежных средств юридически грамотно составленную расписку.
  6. Предыдущими законными жильцами квартиры могли быть дети, в момент совершения сделки находящиеся в детском доме, или лица пребывающие в тюрьме. В такой ситуации возможно признание сделки ничтожной. Или в квартире у новых хозяев может появиться еще один жилец, прибывший из мест заключения.
  7. Квартира досталась продавцу по наследству. В таком случае на нее могут претендовать другие наследники путем обращения в суд с требованием восстановления пропущенного срока вступления в наследство.
  8. На квартиру имеются обременения, или имеется спор между заинтересованными на нее лицами.

Проверка документов

  1. Документы на квартируСледует ознакомиться с предыдущим документом, по которому ранее приобреталась квартира. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, передачи квартиры в собственность или свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на квартиру. Эти документы должен по требованию покупателя представить продавец.
  2. Ознакомиться с документом, удостоверяющим личность продавца.
  3. С участием продавца заказать и получить из БТИ экспликацию, поэтажный план и кадастровый паспорт.
  4. На основании заявления покупателя следует получить из ЕИРЦ выписку домовой книги и единый жилищный документ, которые предоставляются бесплатно. При получении справки необходимо будет представить удостоверение личности и страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования.
  5. Следует удостовериться об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Копию финансового лицевого счета предоставляют в РЕУ.
  6. Необходимо заказать справку из ЕГРП. Справка свидетельствует о наличии или отсутствии арестов или обременений. Такая справка заказывается в территориальном отделении Росреестра.

Проверка истории квартиры

  1. Квартира могла перейти собственнику по наследству. В таком случае требуется установить срок, истекший со дня смерти предыдущего хозяина. Проверить подлинность завещания, и отсутствие других вариантов завещания.
  2. Квартира хозяину досталась по решению суда. Следует выяснить, не подавалась ли апелляция на данное решение суда претендентами. И не продолжается ли рассмотрение данного дела в вышестоящих инстанциях.

Инструкция по проверке квартиры перед покупкой расскажет как самостоятельно процерить чистоту приобретаемой квартиры по всем основным аспектам.

Путем визуального осмотра и сравнения с документами из БТИ возможно проверить неузаконенные перепланировки.

Проверка прав третьих лиц

Мужчина и женщина у адвокатаПравообладателями квартиры, которую желает приобрести покупатель, могут быть несовершеннолетние дети, временно выписанные из квартиры и находящиеся в государственном детском доме. Для выяснения данного вопроса следует обратиться с запросом в органы опеки и попечительства, которые подтверждают выдачу соответствующих разрешений.

На жилую площадь квартиры может претендовать гражданин, который на момент совершения сделки временно находится в местах лишения свободы и также временно выписан из квартиры. За такой информацией следует обращаться в правоохранительные органы.

Следует выяснить информацию о количестве правообладателей квартиры и наличии долей собственности на нее. В случае возникновения конфликтной ситуации между правообладателями квартиры, сделка о купле-продаже может быть оспорена в суде и у владельцев доли появится преимущественное право покупки своей доли.

Во избежание такой ситуации следует от собственника потребовать расписки правообладателей собственнику о том, что они не претендуют на обладание части его собственности, и не имеют претензий по поводу собственности на квартиру к продавцу.

В случае предыдущего перехода права собственности на квартиру по договору дарения, возможна ситуация оспаривания в суде прав собственности на квартиру дарителем. В таком случае следует подстраховаться заявлением дарителя. Он должен выразить отсутствие претензии по поводу обладания на квартиру, которая прежде им была подарена.

Советы

Жилой домНе следует заключать сделку по приобретению собственности, если у вас есть подозрения, что собственник квартиры злоупотребляет алкогольными напитками, имеет зависимость к наркотическим веществам, является недееспособным, невменяемым или частично недееспособным, страдает психическими расстройствами, находится под попечительством или под опекой.

Граждане с определенной степенью недееспособности, находящиеся под попечительством и под опекой, законодательно защищены государством, и в случае рассмотрения дел в суде, решение будет принято в пользу таких граждан.

При заключении сделки на приобретение квартиры следует покупателю лично убедиться в подлинности выписки из домовой книги – лично присутствовать при получении такой выписки. Из домовой книги должны быть все выписаны на законных основаниях.

В противном случае можно столкнуться с неразрешимой ситуацией, если в квартире останутся прописанными «отказники». Это граждане, которые отказались от приватизации жилой площади, но давшие при этом согласие. «Отказников» выписать невозможно, поскольку суды удовлетворяют их требования на бессрочное пользование жильем.

Чтобы избежать рисков при покупке квартиры не следует полагаться только на собственные силы. Обращайтесь за помощью к высококвалифицированным специалистам юристам, работникам надежной риэлтерской конторы. Саму сделку следует проводить в присутствии нотариуса.

Понравилась статья?
Загрузка...

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Комментарии (4)
  1. Романова

    Обратить внимание нужно на и на семейное положение продавца. Если продавец состоит в браке, то необходимо требовать согласие супруга. Даже если брак расторнгнут, нужно посмотреть дату расторжения. Если прошло менее 3-х лет, то экс-супруг может оспорить сделку.

  2. Николай

    Продавец предлагает заключить предварительный договор купли-продажи. Зачем он это делает и чем это мне грозит?

    • Анна

      Предварительный договор — это договор о намерениях заключить основной договор в будущем. Может быть не готов комплект документов. Может быть, не хватает оговоренной суммы. Во всяком случае, внимательно читайте, что подписываете. Скорее всего, продавец страхуется в этом случае. Подписав такой договор, Вы уже не сможете отказаться от сделки.

  3. Нонна

    Выписка из домовой книги по-другому называется ещё «поквартирная карточка движения жильцов».

    Также хотелось бы отметить, что если есть подозрения о невменяемости хозяина, то можно попросить его предоставить справки из ПНД и наркологического диспансера. В принципе, эти справки можно запросить, даже если нет никаких сомнений. Ведь внешность обманчива — это известно.

Оставить комментарий

очиститьОтправить