Покупка доли в квартире: риски и особенности

Учитывая высокий уровень цен на недвижимость, в настоящий момент покупка доли в квартире часто кажется привлекательным вариантом для многих потенциальных владельцев.

При этом, именно такой вариант сделки специалисты рынка признают самым проблемным и сложным. Этому много причин, часть из которых можно попробовать оценить заранее.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!

Как снизить риски при покупке доли в квартире:

1. Главным требованием, которое необходимо изначально осознавать каждому потенциальному обладателю доли в квартире – специалисты называют приобретение не фиксированного участка в квартире, конкретной комнаты или её части.
2. Объектом такой сделки становится определенное количество территории, границы которой в перспективе еще предстоит определить. Владелец приобретает, по сути, только право быть обладателем части общей долевой собственности.
3. В договоре может быть прописано, что он приобрел ½ доли, ¼, 1/32. Такая сделка всегда по стоимости дешевле, чем приобретение фиксированной комнаты и не может оцениваться на основании простого умножения средней стоимости 1 квадратного метра на территории, где недвижимость расположена.

В законодательстве такая возможность предусмотрена, но важно соблюдать некоторые нюансы:

1. Приобретая долю, важно заранее узнать, были ли соблюдены права других сособственников. По действующему законодательству, именно они имеют преимущественное право на выкуп доли. Если сособственники есть, продавец должен доказать, что выкуп им предлагался до выставления на свободную продажу и он получил письменный отказ от покупки.
2. Предложение доли другим жильцам не требуется, если доля продается одному из сособственников.
3. Необходима тщательная проверка всех документов, подтверждающих собственность.
4. Частым вариантом предложения становится оформление сделки не в виде договора купли-продажи. Собственник готов предложить составить договор дарения. В такой ситуации не действует право на имущественную сделку и почти всегда подобное предложение означает, что сособственник отказался выкупать свою долю у продавца. Сделка может быть признана «притворной» на основании 170 статьи ГК. Практически всегда в этом случае второй владелец выигрывает суд и становится обладателем той доли, которая была приобретена несостоявшимся дольщиком «со стороны».

Можно ли купить долю в квартире, где зарегистрирован ребенок?

Учитывая сложность любых сделок с недвижимостью, сособственником которой является ребенок, или несовершеннолетний просто зарегистрирован в квартире, приобретение доли в такой квартире связано с максимальными рисками.

Продавец в такой ситуации должен представить покупателю разрешения на сделку, полученные в органах опеки. Также, потребуется согласие от попечительского совета при местном органе власти.

Документ, полученный в органах опеки и попечительства, должен подтвердить, что несовершеннолетний не ущемляется в своих имущественных правах по её результатам. Такое возможно лишь в случае, если ему гарантированно предоставляется альтернативный вариант жилья, соответствующий требованиям обеспечения комфортного проживания ребенка. И это в той ситуации, если ребенок в квартире был просто зарегистрирован.

В случае, когда ребенок является сособственником, понадобится официальное подтверждение факта получения в собственность минимум аналогичного по качеству места проживания.

Органы опеки в такой ситуации будут оценивать:

• качество нового жилья;
• равноценность его площади;
• равноценность состояния дома;
• уровень развития инфраструктуры;

Покупателю такой доли продавец должен предоставить:

• заявление;
• полный пакет документов как на отчуждаемую долю, так и на приобретаемую;
• договор, в котором фиксируется факт приобретения новой площади;
• указывающие отсутствие задолженностей выписки из лицевых счетов обоих объектов недвижимости;
• оригинал и копию свидетельства о рождении несовершеннолетнего;
• выписку из домовой книги;

Порядок пользования долевой собственностью

С целью сделать владение долей в квартире максимально комфортным, удобно уже на стадии оформления сделки составить официальное соглашение о порядке пользования, заверенное у нотариуса.

Если такой документ оформить не получается, потребуется составить столь же официальное исковое заявление, которое запрашивает нотариально заверенное право использования своей доли.

К иску потребуется представить пакет документов:

• полный пакет правоустанавливающих документов;
• выписку из домовой книги;
• копию такого документа, как финансово-лицевой счет;
• составленный БТИ поэтажный план;
• также, составленную в БТИ экспликацию;
• квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины;
• копии по числу сторон спора искового заявления;

Такой строгий подход к праву владения доли позволит исключить потенциальные риски, связанные с многочисленными спорными ситуациями, когда оказывается, что совладелец, например, не может пользоваться санитарной комнатой или кухней.

В таком документе указывается:

1. Кто будет жить в квартире и когда?
2. В какой комнате, хватает ли доли для использования определенной отдельной комнатой и какой?
3. Как будет пользоваться местами общественного пользования, кухней, туалетом?
4. Необходимость получения разрешения на присутствие в помещениях членов семьи и знакомых дольщика.
5. Порядок оплаты коммунальных платежей, в том числе таких сложно выделяемых, как пользование водой и электроэнергией.

К рискам может относиться:

1. Продажа доли недобросовестным владельцем, доля которого заложена или приобретена ранее в ипотеку и не оплачена;
2. Регистрация в квартире или доме лиц, которые в момент совершения сделки находились на службу в рядах ВС России, в местах заключения, в доме престарелых, в интернате, в детском доме, на обучении за рубежом или временно проживающих за рубежом.
3. Негативное отношение других сособственников к новому дольщику, хотя, при правильно оформленных документах, в такой ситуации речь идет в основном о моральных рисках.

Преимущества и недостатки получения статуса дольщика

Такой сложный процесс, как покупка доли все-таки имеет определенные преимущества.

В том числе:

1. Возможность инвестиционного вложения при присутствии скромной суммы.
2. Получение официальной регистрации.
3. Право на собственную недвижимость при скромной сумме.
4. Возможность получения ипотеки или кредитов под залог недвижимости и некоторые другие.

Недостатки в большей мере связаны с неопределенными документально правами совладельцем. Становясь дольщиком, владельцу некоей части недвижимости придется стать настоящим дипломатом и научиться вживаться в уже сложившийся “коллектив проживающих”. Большинство рисков можно исключить заранее, внимательно подойдя к вопросу оформления такого приобретения.

Советы

Практически все вопросы, часто задаваемые потенциальными дольщиками, связаны с тщательным подбором документов для её оформления. Учитывая сложность такой процедуры, оптимальным решением становится обращение к специалистам, готовым оказать должную помощь.

В том числе внимательно проверить все записи в домовой книге, пробуя выяснить, насколько давно собственность принадлежит продавцу.

Нет ли на её территории зарегистрированных, но не выявленных в ходе первоначальной проверки, жильцов. Стоит ли приобретать долю там, где содольщики и так не могут похвастать идеальными взаимоотношениями.

Опытные юристы, как правило, быстро и легко выясняют историю предлагаемой доли и могут предоставить профессиональные рекомендации.

При отсутствии должного опыта в покупке недвижимости и даже при его присутствии, такой процесс нельзя начинать без консультации с опытными юристами и риелторами, стоимость помощи которых несравнима с проблемами будущего владения, которые в этом случае останутся неизвестными обладателю доли в квартире или доме.