Как можно проверить квартиру перед покупкой?

ЛупаПеред тем, как приобретать квартиру, то есть, заключать договор купли-продажи, необходимо провести ряд изыскательных мероприятий, дабы впоследствии можно было бы законно и спокойно проживать в новом жилище.

Обычно эти функции берут на себя агентства недвижимости либо независимые риелторы, сопровождающие сделку. 4Но поскольку данные субъекты рискуют только своей репутацией (более того, могут оказаться мошенниками), но никак не финансами в отличие от вас, для собственного спокойствия лучше заняться проверкой всей необходимой документации самостоятельно.

Это не совсем простое мероприятие, но и отнюдь не столь сложное, как кажется далекому от сферы недвижимости человеку, впервые столкнувшимся с данным вопросом.

Для качественного рассмотрения информации о квартире, ее собственниках и возможных претендентов на данную жилплощадь от вас потребуется только скрупулезность и некоторое количество времени.

Для полной проверки юридической чистоты выбранной вами жилплощади необходим тщательный анализ трех основных моментов:

  • подлинности, корректности и юридического соответствия всех необходимых документов у собственника;
  • истории, качества квартиры;
  • возможности существования третьих лиц, которые могут претендовать на данную жилплощадь;

Проверка всех необходимых документов у собственника

Проверка документовК таковым относятся свидетельство о праве собственности и паспорта: технический и кадастровый.

Первым делом перед совершением купли-продажи жилой недвижимости необходимо произвести проверку документов, подтверждающих право собственности нынешнего владельца квартиры.

В подавляющем большинстве случаем таковыми являются: договор купли-продажи/дарения либо договор ренты, решение суда (обязательно необходимо проконтролировать дату вступления его в законную силу), свидетельство о наследстве.

Обязательно необходимо убедиться, что в данной правоустанавливающей документации отсутствуют следы подчисток, подправок и признаки подделки. Если они содержат некоторые исправления, то последние в обязательном порядке должны быть подтверждены личными подписями всех участников сделки. А в случае нотариального удостоверения договора купли-продажи, каждая правка в документе должна быть также удостоверена печатью и подписью этого же нотариуса.

Нужно тщательно изучить содержание документа, подтверждающего право собственности на жилплощадь. Он может содержать некоторые нестандартные условия, ограничивающие право собственности, к примеру, обязанность предыдущего покупателя, теперь выступающего в роли продавца, выплатить часть стоимости квартиры либо всю сумму в оговоренный срок после заключения предыдущей сделки купли-продажи.

Проверка личности продавцаЕсли удостоверяющий документ содержит информацию об иных совладельцах данной жилплощади, сделка будет недействительной без наличия их согласия на продажу, причем нотариально заверенного.

Также необходимо удостовериться в личности продавца, потребовав его паспорт. Еще лучше будет пообщаться с соседями, дабы удостовериться, что перед вами действительный хозяин квартиры, а не мошенник, арендующий жилье либо незаконным образом завладевший документами на квартиру и выдающий себя за ее хозяина.

Если лицо, выступающее в роли продавца недвижимости, выказывает некоторые явные признаки хронического злоупотребления алкоголем, наркотиками либо просто неадекватности, следует обязательно удостовериться, не состоит ли данный человек на психиатрическом/неврологическом учете. В противном случае по прошествии некоторого времени после совершения сделки она может быть признана недействительной ввиду недееспособности продавца.

Проверка истории и качества квартиры

Необходимо ознакомиться со свежей выпиской из ЕГРП. В данном документе подробно описывается полная история квартиры, жилого дома либо иного объекта недвижимости (изменения в праве собственности, наличие всевозможных запретов на совершение каких-либо сделок с ней, арестов).

Образец выписки из ЕГРП:

Образец выписки ЕГРП

Причем эта информация систематизируется по всем жилым объектам недвижимости начиная с девяносто восьмого года прошлого столетия, поэтому если данные о выбранной вами жилплощади отсутствует в Едином реестре, практически со стопроцентной вероятностью можно утверждать, что квартира юридически «чиста».

Срок, в течение которого может быть сделка признана недействительной, составляет три года. Если в реестре нет информации о каких-либо юридических спорах на право обладания жилплощадью, арестах за последние тридцать шесть месяцев, можно быть уверенным, что предыдущие владельцы не смогут предъявить права на собственность.

Проверка истории квартирыЕсли же такая информация имеется, нужно потребовать у теперешнего владельца оригинал судебного решения. А в случае, когда последнее еще не вынесено либо не вступило в юридическую силу, лучше будет отказаться от сделки, либо дождаться его принятия или указанного срока.

Следующим шагом будет — проверка качества квартиры. Это мероприятие заключается в проверке соответствия действительной планировки жилплощади указанной в техническом паспорте, документах БТИ. Планировка квартиры должна быть строго идентичной.

Согласно жилищному кодексу России практически все перепланировки должны быть согласованы с соответствующими инстанциями и в обязательном порядке отражены в данных БТИ и техпаспорте. В противном случае высока вероятность того, что вы будете привлечены к административной ответственности, то есть штрафу с принудительным решением об узаконивании перепланировок.

Проверка третьих лиц

Проверка третьих лицОдним из самых распространенных рисков при приобретении жилья из вторичного жилищного фонда является вероятность оспаривания права на него либо его часть третьими лицами. Самым частым бывает предъявление прав на свою долю жилья супругом либо супругой продавца, пусть даже находящихся в разводе с ним.

Нужно заглянуть на страницу паспорта «семейное положение». Если продавец был женат в период приобретения квартиры, необходимо нотариально заверенный отказ супруги/супруга от притязаний на часть жилплощади. Либо решение суда, вступившее в законную силу об отчуждении всех долей квартиры продавцу.

Еще бывает, что имеются лица, временно выписанные с данной жилплощади. Это могут быть студенты, проходящие обучение в другом городе, лица, находящиеся в длительной командировке, на лечении в наркологическом/психоневрологическом диспансере либо отбывающие наказания в МЛС. Информацию обо всех временно выписанных лицах можно увидеть в расширенной выписке из домовой книги.

Подводя итоги, следует еще раз обратить внимание на основных действиях, которые нужно произвести перед покупкой квартиры:

  1. Ознакомиться с содержанием и удостовериться в подлинности документа, предоставляющего право обладания жилплощадью.
  2. Удостовериться в личности продавца и его дееспособности.
  3. Проверить историю жилплощади за последние тридцать шесть месяцев, убедиться в отсутствии претензий на нее бывших владельцев.
  4. Проверить соответствие действительной планировки квартиры с планировкой, имеющейся в БТИ.
  5. Убедиться в отсутствии вероятных претендентов на жилплощадь либо ее часть.
Понравилась статья? Рейтинг: 5,00 из 5, голосов: 1
Загрузка...

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Комментарии (2)
  1. Татьяна

    Самое главное проверить не только документы на квартиру, но и паспорт! Однажды был такой случай. Была продана квартира по поддельному паспорту. Очень «хороший» мастер переклеил фото собственника в квартире на фото мошенника. При чем ей была женщина. Паспорт от настоящего не отличить! Может быть и девушка при приеме документов была на регистрацию сделки или не наметила или просто от большого потока документов и усталости не обратила внимание на документ. Квартира была продана. А у настоящего собственника был обморок, когда он обратился за выпиской из ЕГРП и узнал, что не является собственником квартиры. Оказывается паспорт был украден. Конечно, завели уголовное дело. На квартиру наложили арест. Вот такая история. Будьте осторожны и обращайте внимание не только на наличие документов, но и их подлинность :)

  2. Константин

    Татьяна, согласен с Вами. Очень много поддельных документов сдают в Росреестр на регистрацию права собственность на недвижимость. Поддельные доверенности занимают, пожалуй 1е место. Моя супруга — регистратор. Говорит, что был случай, у нотариуса выкрали бланки доверенностей и сдавали эти доверенности с поддельной печатью и подписью на ней. С тех пор жена при работе с доверенностью, перезванивает нотариусу или его помощнику и уточняет была ли зарегистрирована данная доверенность у них в реестре. Напечатанные «оригиналы» на цветном принтере — так же очень часто встречают государственные регистраторы. Хорошо, если есть опыт или внимательность. А если нет…

Оставить комментарий

очиститьОтправить