Продажа коммерческой недвижимости

Любая успешная предпринимательская деятельность подразумевает наличие помещения для этого. Однако, успех может смениться кризисом или возникает необходимость подобрать другое место, которое больше подходит для ведения бизнеса.

Возникает мысль — как продать коммерческую недвижимость? Какие нюансы, сложности и затраты? На все эти вопросы ответим в данной статье.

kommercheskaya_nedvizhimost

Уважаемый читатель, наша статья рассказывает о типовых решениях юридических вопросов.

Хотите узнать,
как решить Вашу проблему?

Напишите свой вопрос ↓

Особенности продажи

Продажа такой недвижимости несколько отличается от операций с квартирами.

Приведем несколько основных отличий:

  1. Сроки осуществления операции. Изначально предполагается, что объект, приносящий стабильный высокий доход продаваться не будет. Бывают исключения, но тогда покупатель находится практически мгновенно. Обычно потенциальный клиент долго и скрупулезно взвешивает все за и против.
  2. Оценка. Сказать, сколько стоит квадратный метр коммерческой недвижимости практически невозможно. На этот параметр влияет расположение, назначение, время постройки. При этом человек которому подходят все параметры, может заплатить цену выше рыночной, а хорошее потенциально помещение не продается даже со скидкой.
  3. Документация. К этому моменту отношение намного серьезнее. Наличие нерегламентированной перепланировки или небольшой пристройки, самовольно проложенные коммуникационные или энергетические сети могут принести много хлопот в будущем с проверяющими органами, а этого не хочет никто. Если такая проблема существует, то в лучшем случае предложат сделать внушительную скидку.
  4. Земля. При покупке квартиры, такой проблемы не существует вообще, но с коммерческой недвижимостью все иначе. Земля под объектом должна находиться в долгосрочной аренде или находится в пользовании по решению местных властей. Если она была выделена под определенную цель, то возведенная коммерческая недвижимость должна соответствовать ей или этот вопрос предварительно урегулирован с исполнительным советом.
  5. Рекламная кампания. Каждое слово в предложении потенциальному покупателю должно говорить о возможной прибыли и удобстве для ведения его бизнеса. Отдельно стоит вопрос транспортной развязки, а в случае розничной торговли – проходимости. Толпы под окном – минус для квартиры и огромный плюс для офиса или торгового помещения.

Как найти покупателей?

Основа успешной продажи – адекватная цена и грамотная рекламная кампания. Оценку лучше поручить профессионалам и ориентироваться на последние проданные объекты на этой территории.

А вот на рекламной составляющей остановимся подробней.

Несколько нюансов:

  1. Наличие предложения, в котором описаны преимущества объекта и положительные отличия от конкурентов. Скромность здесь ни к чему.
  2. Фотографии внешнего вида и внутренних помещений. Делается это в светлое время суток при хорошем освещении. Положительные стороны освещаются подробней.
  3. Рекламный носитель. Простое объявление в газете может помочь только для маленького помещения для индивидуальной деятельности. Ориентироваться нужно на платные специализированные издания, интернет-ресурсы. Эффективно себя проявила адресная рассылка, базу для которой может предложить хорошее рекламное агентство. Баннер непосредственно на здании также не помешает.
  4. Правильно организованный просмотр. Помещение должно быть убрано от мусора и мебели (если только продается не с ней). Приглашать покупателей нужно только днем, желательно присутствовать при этом лично, ведь грамотно ответить на специфические вопросы представитель не сможет.

Как подготовиться к сделке?

Основной составляющей такой подготовки является чистота объекта. Найти человека, который не перепроверит все с помощью специалистов – задача практически невыполнимая (что часто бывает с жилыми помещениями).

Поэтому нужно выполнить несколько шагов, которые избавят от потенциальных проблем при продаже:

  1. Если объект находится в собственности продолжительное время (более 5 лет), то необходимо проверить и исправить кадастровую документацию. Даже самая небольшая перепланировка, хозяйственная пристройка приведет к несоответствию, что обязательно отпугнет солидного клиента.
  2. Подготовить пакет бумаг, подтверждающих законность использования земельного участка под объектом недвижимости. Если земля была когда-то передана в пожизненное пользование или выделена местным советом безвозмездно, то лучше перед сделкой оформить права собственности на нее.
  3. Взять выписку из Госреестра, подтверждающую, что на объект не наложено обременение. А если такое имеется, то подробное описание того, на каких основаниях и за что это было сделано. Хорошая коммерческая недвижимость продается и при наличии небольших ограничений на нее от государства.
  4. Подробно проверить потенциального покупателя. Сегодня это делается следующим образом:
    • выписка из базы юридических лиц на компанию и ее владельца;
    • проверка полномочий отвечающего за сделку. Если есть доверенность, то ее правильность лучше уточнить у выдававшего нотариуса.
  5. Предоставить свой пакет документов опытному юристу для поиска слабых мест. Если исправить их не получается, то проконсультироваться, на сколько это может отразиться на цене. Опытный покупатель обязательно попытается из маленькой проблемы сделать большую и максимально снизить стоимость.

Как подготовить недвижимость?

Здесь практически отсутствуют отличия между предпродажной подготовкой жилья и коммерческого объекта. Аккуратный мелкий ремонт будет намного эффективнее дорогой реконструкции. Новый владелец имеет на помещение свои планы, что в большинстве случаев приводит к переделкам и новому расположению зон.

Если документальная часть подразумевает нервное напряжение и сравнительно небольшие финансовые затраты, то подготовка самого объекта потребует средств.

На что обратить внимание:

  1. Косметический ремонт. Уборка строительного мусора и максимальное удаление следов своей жизнедеятельности или работы арендаторов. Тщательно убираются наклейки, несанкционированные указатели и надписи. Подкрашиваются и удаляются изъяны стен, пола.
  2. Приводятся в нормальное состояние коммуникации. Должен работать подвод воды, канализация, разводка электросети визуально не иметь следов подгорания и дефектов изоляции.
  3. При необходимости латается ограждение, ремонтируется до вменяемого состояния парковка и другие места для подъезда транспорта.

Оформление купли-продажи

Самый важный и опасный для обеих сторон момент. Разберем все нюансы процесса.

Нужен такой пакет бумаг:

  1. Удостоверения, подтверждающие личность обеих сторон. Если работает посредник, то на него должна быть доверенность от владельца.
  2. Договор купли-продажи. Его разберем отдельно ниже.
  3. Передаточный акт, где указаны все недостатки (если таковые выявлены) и сроки их устранения при необходимости.
  4. От продавца:
    • документы на свою собственность;
    • правоустанавливающие бумаги на землю под строением;
    • набор технических документов:
      • кадастровый паспорт (Госреестр);
      • технический паспорт (БТИ);
      • экспликация на объект (БТИ);
      • выписка из ЕГРН на момент продажи (Госреестр).

Краткий перечень действий, необходимых для успешного проведения сделки:

  1. Предварительная проверка предоставленной документации.
  2. Подписание договора купли-продажи.
  3. Уплата государственной пошлины.
  4. Регистрация договора в государственных органах, получение свидетельства о приобретенной собственности.
  5. Подписание акта приема-передачи.
  6. Перевод счетов за коммунальные услуги на новое лицо.

Договор купли-продажи

В документе обязательно должно быть:

  • паспортные и регистрационные данные юр. лица двух сторон;
  • подробное описание объекта недвижимости с указанием его точной площади;
  • полный юридический адрес с указанием почтового индекса;
  • стоимость помещения;
  • категория недвижимости (основная, входящая в состав иного объекта, пристройка);
  • подробная схема расчета;
  • перечень штрафных санкций при нарушении финансовых обязательств;
  • условия для получения свидетельства о приобретенной собственности.
Образец договора можно скачать здесь.

Налог с продажи

Здесь несколько нюансов:

  • продавец физическое лицо – налог 13% от стоимости;
  • продавец юридическое лицо – налог 2,2%;

В дальнейшем, покупатель платит налог за коммерческую недвижимость:

  • физическое лицо – ставка устанавливается местным советом;
  • юридическое лицо – до 2% от стоимости.

Как продать офис?

Это наиболее распространенное явление сегодня. Офисные помещения около хорошей транспортной развязки или в центре города продаются или сдаются в аренду довольно бойко.

Чтобы выгодно продать объект нужно:

  1. Провести серьезную, качественную работу по оценке.
  2. Грамотно провести рекламную компанию (нюансы описаны выше).
  3. Провести косметический ремонт (обычно такие площади подразумевают быстрое вселение и начало работы).
  4. Документально оформить все перепланировки, которых за время жизни офиса бывает много.

Как продать склад?

Отличий от предыдущего варианта практически нет.

Несколько основных нюансов:

  1. Рекламная кампания строится на удобстве подъездных путей, наличие рядом железной дороги (если имеется). Большую роль играет высота потолка (объем), наличие внутреннего двора для заезда большегрузного транспорта, время постройки.
  2. Оценка проводится по аналогии с рядом стоящими помещениями. Обычно склады находятся кучно в ближайших пригородах и регулярно продаются.
  3. Перед просмотром помещение тщательно убирается, приводится в порядок. Косметический ремонт обычно заключается в визуальном осмотре стен и крыши, латании дыр при необходимости.

Нюансы для инвесторов

Чтобы не лишиться денежных средств, передав их мошеннику, инвестору нужно сделать несколько простых действий:

  1. В договоре купли-продажи прописать получение средств только после получения свидетельства или одновременно с его выдачей.
  2. Нельзя документально занижать стоимость, иначе при возврате в исходное положение «черную» часть средств получить не получится.
  3. Внимательно проверять полномочия продавца, иногда пытаются нажиться арендаторы.
  4. При наличии нескольких собственников, они должны быть указаны в договоре или от некоторых из них получен нотариально заверенный отказ от претензий на имущество.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость – это земельный участок или капитальное строение, которые используются для коммерческой деятельности с дальнейшим извлечением дохода от деятельности на ней, сдачи в аренду, инвестиций или иных действий, имеющих под собой законные основания.

Специалисты различают 6 категорий такой собственности:

  1. Недвижимость свободного назначения. Сюда относят гостиницы, заведения общественного питания, спортивные комплексы и другие подобные помещения.
  2. Розничная торговля. Это про магазины и торговые центры с любой направленностью товаров.
  3. Офис. Здания или отдельные кабинеты для офисной работы.
  4. Индустриальные объекты. Эта широкая категория включает в себя заводы, склады и небольшие цеха.
  5. Апартаменты. Популярная аренда квартиры на сутки, недавно появившиеся целые многоквартирные дома, предназначенные для долгосрочной аренды жилья. Даже обычный проект жилого дома на начальном этапе можно отнести к коммерческой недвижимости, но проданные в нем квартиры переходят в жилой фонд.
  6. Социальная. Это бассейны, помещения аэропортов и вокзалов, гольф клубы и другие здания такой же направленности.

Вкладывание средств в недвижимость – очень выгодная инвестиция, которая практически всегда себя окупит. Бывают крупные кризисы, от которых не застрахован никто, но много современных миллиардеров сделали свое состояние на недвижимой собственности, один даже стал президентом США.

Понравилась статья?
Загрузка...

Уважаемый читатель, наша статья рассказывает о типовых решениях юридических вопросов.

Хотите узнать,
как решить Вашу проблему?

Напишите свой вопрос ↓

Оставить комментарий

очиститьОтправить