Методы оценки стоимости недвижимости

Сегодня, российский рынок вторичной недвижимости переполнен предложениями сделок купли-продажи, поэтому услуги по ее оценке, актуальны и являются достаточно востребованными.

домик

Объектами оценки выступают:

  1. Здания и сооружения коммерческого назначения, предприятия любой формы собственности, развлекательные и гостиничные комплексы, торговые павильоны, магазины и супермаркеты, складские помещения и другие объекты нежилого назначения.
  2. Жилая недвижимость, включающая городские квартиры и дома индивидуальной постройки, таунхаусы и загородные коттеджи, земельные участки различного назначения, а также доли этих объектов.

При определении рыночной стоимости недвижимости, гарантируется объективная информация о действительной стоимости предлагаемого к реализации имущества.

Кроме того, предоставление экспертного заключения, выполненного субъектом (организацией или частным предпринимателем), имеющим на это лицензированное право, обязательно при выполнении следующих видов процедур:

  1. Во всех случаях, предусматривающих необходимость получения объективной информации о стоимостных показателях объекта.
  2. При оформлении сделок купли-продажи и приватизации.
  3. При получение банковского кредита, когда недвижимость является залогом.
  4. При включении имущества в часть уставного капитала или его использовании как вклада юридического лица.
  5. При передаче в аренду, оформлении доверенности в отношении третьих лиц, отчуждении, исполнении судебных решений.
  6. При рассмотрении в судебном порядке различных споров и конфликтных ситуаций, связанных с установлением права собственности, страховыми случаями, компенсацией ущерба.
  7. Во всех других случаях, связанных со страхованием, инвестированием, исполнением судебных решений.

Процедура оценки

В зависимости от оцениваемого объекта, его месторасположения, балансовой стоимости и других особенностей, определение рыночной цены может проводиться или оценочной компанией, или представителем индивидуальной бизнес-структуры, имеющей лицензию на осуществление подобного рода хозяйственной деятельности.

Стоимость этой услуги зависит от многих факторов и прежде всего от характеристик оцениваемого участка, здания или сооружения, его назначения и дислокации в пределах города, района или региона. При этом, при заключении сделок с жилыми сооружениями, в большинстве случаев в качестве оценщика выбирается риэлтерское агентство.

Порядок процедуры и номенклатура предоставляемой документации определена законодательством и в общем случае включает себя:

  1. Определение состава недвижимого имущества, представленного к оценке.
  2. Ознакомление со свидетельством на право собственности изучаемого имущества.
  3. Изучение документов, характеризующих специфические признаки оцениваемого объекта.
  4. Выявление факторов, влияющих на оценку имущества.
  5. Составление заключения и оформление отчета.

При этом, перечень ознакомительных документов, предъявляемых оценщику, зависит от объекта недвижимости назначении оценочного акта.

При реализации жилой недвижимости на вторичном рынке жилья, определение ценовых показателей объекта может быть проведено самостоятельно. Обычно этот способ привлекателен для сторон, имеющих взаимоприемлемую договоренность по форме и содержанию сделки купли продаже. Однако, она не является основанием при страховании имущества, его отчуждении и других процедурах, включая судебное разбирательства.

Методы оценки недвижимости

В настоящее время приняты следующие методы определения цены недвижимости, выставляемой на реализацию:

  1. Рыночный (сравнительный), основанный на анализе совокупной стоимости имущества и ее сравнении аналогичными объектами, рыночная стоимость которых установлена.
  2. Затратный, который учитывает возможные дополнительные финансовые вложения на реконструкцию или восстановление объекта.
  3. Доходный, где оценка производится на основе предполагаемой, прибыли от коммерческого использования недвижимости, и который включает 2 оценочных подхода:
    • Метод капитализации ожидаемой прибыли.
    • Метод дисконтирования общих (расходных и доходных) денежных потоков.

Рассмотрим отдельно каждый их методологических подходов к оценке любой категории недвижимой собственности.

Сравнительный метод

Позволяет определить реальную на момент оценки рыночную стоимость объекта, за которую он может быть продан на открытых торгах в условиях сложившейся конкуренции. При этом, в цену недвижимости может быть включена как цена самого имущества, так и стоимость прав на него, включая правообладание и распоряжение этими правами — передача товарного знака, лицензии привязанных к оцениваемой собственности.

Данный способ позволяет инвесторам избежать ошибок при включении имущества в уставной капитал, а также увеличить размер стоимости вторничной эмиссии акций на эту величину. При этом, рыночная цена, заявленная в акте оценки, может быть откорректирована в большую или меньшую сторону в зависимости от ситуации, сложившейся на рынке.

Однако, эта корректировка потребует повторного проведения оценочной экспертизы, с привлечением другого оценщика.

Затратный метод

При нем определяется примерная стоимость строительства здания или сооружения, на основе имеющихся на данный момент предложений на строительном рынке. Обычно, данный подход позволяет установить верхний предел цены, по которой приобретение объекта целесообразно.

При этом, при расчете стоимости учитывается и временной фактор, характеризующий потерю инвестиций и неполученную прибыль в период строительства нового объекта.

Доходный подход

Является основой для капитализации ожидаемых доходов и позволяет спрогнозировать величину финансовых средств необходимых для эксплуатации собственности и с учетом ожидаемой прибыли дает возможность определить процент дохода от вложенных инвестиций, при этом:

  1. Метод капитализации используется в отношении объектов приносящих стабильную прибыль и требующих прогнозированных дополнительных вложений.
  2. Метод дисконтирования применяется к предприятиям, по которым прогнозировать доходы и расходы на момент продажи затруднительно, однако он целесообразен в случае уверенности, что инвестиционные вложения, вне зависимости от рыночной ситуации, окупятся в течении ближайших пяти лет.

Порядок проведения процедуры оценки

домик на калькуляторе

При расчете цены недвижимости третьей стороной, работа начинается с этапа заключения договора и заканчивается совместным подписанием письменного отчета. Стандартная форма отчета может быть изменена в сторону расширения критериев оценки и зависит от категории и недвижимости подлежащей оценке.

В общем случае, при продаже загородного коттеджа или коммерческого здания, процедура оценки включает в себя:

  1. Согласование и подписание договора с оценочной структурой на оценку недвижимости.
  2. Установление основных показателей, включая количественные (размеры, этажность площадь) и качественные (год постройки наличие сопутствующей инфраструктуры, архитектура объекта) характеристики.
  3. Проведение анализа рынка недвижимости в регионе расположения оцениваемой недвижимости.
  4. Выбор метода определения стоимости и проведение необходимых расчетов – при этом, для сложных сооружений может применяться одновременно несколько методологических подходов.
  5. Обобщение полученных результатов и расчет итоговой рыночной цены.
  6. Составление отчета и его совместное подписание с заказчиком.
Понравилась статья?
Загрузка...

Была ли эта статья полезна?

Да / Нет

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Оставить комментарий

очиститьОтправить