Сталкиваясь с необходимостью улучшения жилищных условий, подавляющее большинство граждан предпочитают обращаться к опытным риэлторам. Но какой бы заслуженной репутацией не обладало агентство недвижимости, лучший гарант безопасности сделки – внимательность и компетентность ее участников.
В данной статье рассмотрим, как оформить куплю-продажу квартиры, основные тонкости и этапы процедуры.
Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.
Это быстро и бесплатно!
Подготовительный этап
Подготовка к совершению сделки начинается с выбора возможного посредника и оценки текущей рыночной ситуации. Кто-то желает действовать самостоятельно, полагаясь на правовую осведомленность и интуицию, а кто-то предпочитает обращаться к проверенным специалистам.
Приобретением квартиры можно заняться самостоятельно – для того, чтобы получить представления о текущих рыночных предложениях и уровне цен, достаточно просмотреть базы интернет-порталов недвижимости. Поскольку большинство объектов реализуются через посредников, выбор квартиры и определит, какое агентство будет сопровождать сделку.
Для продажи квартиры и совершения встречных покупок рекомендуется все же обращаться к специалистам – они помогут адекватно оценить стоимость жилья, быстро оформить документы и подобрать выгодный вариант.
Тем временем, собственник может начать предварительную подготовку к продаже квартиры – выписать всех жильцов, обновить техническую документацию, узаконить имеющуюся перепланировку, запросить дубликаты документов в случае их утери, заранее получить необходимые разрешения и согласия. К началу демонстраций квартиры он должен быть готов предъявить покупателям паспорт и расширенный набор документов.
Читайте подробную статью о процедуре проверки квартиры перед покупкой.
Документы для купли-продажи жилья
Правоустанавливающий документ – документ, на основании которого недвижимость является собственностью продавца. Им может быть договор дарения, купли-продажи, свидетельство о приватизации жилого фонда, праве наследования, и др.- Свидетельство о регистрации права собственности, подтверждающее права владельца имущества. Сейчас выдается Росреестром, в прошлые десятилетия – городским бюро регистрации.
- Кадастровый паспорт – документ, свидетельствующий о внесении квартиры в государственный кадастр недвижимости. В нем отражены основные сведения о квартире (адрес, год постройки, этажность, метраж, планировка, кадастровая стоимость). Выдается Росреестром, срок действия: на квартиру – 1 год, на частный дом – 5 лет.
- Технический паспорт – содержит полную информацию об объекте, полученную в ходе технической инвентаризации.
- Выписка из домовой книги («форма 9»), которая содержит сведения о прописанных в квартире гражданах. Получить форму можно в паспортном столе по месту жительства.
- Выписка из Единого Государственного Реестра Прав – позволяет удостовериться в подлинности и актуальности свидетельства о регистрации прав собственности, предъявляемого продавцом, отсутствии обременений и закладных.
- Справка о состоянии лицевого счета и отсутствия задолженности по коммунальным платежам– получить можно в бухгалтерии паспортного стола и управляющей компании.
- Согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества, заверенное нотариально, если квартира была приобретена в браке.
- Разрешение органов опеки и попечительства местного муниципалитета, если собственнику не исполнилось 18 лет.
Договор купли-продажи
Если потенциальный покупатель удовлетворен чистотой документов и характеристиками объекта, а продавца устраивают условия сделки – пришло время заключения предварительного договора о намерениях.
В договоре указываются данные квартиры (адрес, метраж, полная стоимость), размер авансового платежа и суммы штрафа в случае отказа от совершения сделки. При его подписании покупатель вносит аванс, получая взамен расписку о получении денежных средств и свой экземпляр предварительного договора.
Обычно, используются 2 варианта:
- При расчетах с использованием банковской ячейки, заинтересованные стороны заключают с банком договор о бронировании. При закладке покупателем в банковскую ячейку требуемой суммы, участники сделки подписывают договор купли-продажи. Ключ от ячейки остается у покупателя до дня выдачи свидетельства о регистрации права собственности и подписания акта приема-передачи квартиры, после чего вручается продавцу в обмен на расписку о получении денежных средств.
- В случае использования аккредитива, все расчеты осуществляются безналичным путем. Денежная сумма удерживается банком до момента регистрации сделки, и выдается продавцу, согласно договоренности сторон, только после получения свидетельства о государственной регистрации.
Регистрация сделки осуществляется в Росреестре в течение 10 рабочих дней, по ее окончании новый владелец получает на руки документ, подтверждающий его право собственности. В настоящий момент для регистрации достаточно лишь наличия, в качестве основания, договора купли-продажи.
В таком упрощении процедуры оформления жилья в собственность есть свои плюсы и минусы – с одной стороны, это значительно сокращает бумажную волокиту, с другой стороны – риск совершения мошеннической сделки возрастает в несколько раз. Также, есть опасность нарваться на нерадивого продавца, «забывшего» погасить задолженность по коммунальным платежам или выписать лишних жильцов из квартиры.
Образец
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
_________ область, город _________, _____ (день) _____ (месяц) две тысячи пятнадцатого года
Мы, нижеподписавшиеся, __________ (ФИО продавца), _____ __________ 19___ года рождения, место рождения __________, гражданство Российская Федерация, пол __________ (женский / мужской), паспорт _____ __________ (серия, номер) выдан __________ (наименование органа) _____ __________ _____ года, код подразделения _____, зарегистрированный по адресу: город __________, улица __________, дом _____, квартира _____, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и __________ (ФИО покупателя), _____ __________ 19___ года рождения, место рождения __________, гражданство Российская Федерация, пол __________ (женский / мужской), паспорт _____ __________ (серия, номер) выдан __________ (наименование органа) _____ __________ _____ года, код подразделения _____, зарегистрированный по адресу: город __________, улица __________, дом _____, квартира _____, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Продавец продал, а Покупатель купил в собственность и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора квартиру, находящуюся по адресу: Россия, __________ область, город __________, улица __________, дом _____, квартира _____ (номер). Указанная квартира расположена на __________ этаже, состоит из __________ комнаты, имеет общую площадь __________ (метраж) квадратных метров.
2. Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от _____ __________ _____ года, заключенного с __________ (ФИО физического лица или наименование юридического лица) и зарегистрированного в __________ (наименование органа) за № __________ от _____ __________ _____ года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от _____ __________ _____ года, бланк серии __________, выданным __________ (наименование органа), запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № __________ от _____ __________ _____ года.
3. По согласованию сторон Продавец продал, а Покупатель купил указанную квартиру за __________ (__________ миллионов) рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.
4. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, не обременена иными гражданско-правовыми сделками и правами третьих лиц.
5. На момент заключения настоящего договора в указанной квартире зарегистрирован Продавец, который обязуется сняться с регистрационного учета по адресу квартиры в срок до _____ __________ 2015 года. (Или kvartirastudio.ru указывает: 5. На момент заключения настоящего договора в указанной квартире зарегистрированных лиц нет.)
6. Стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
7. В соответствии со статьей 556 Гражданского Кодекса Российской Федерации передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется по передаточному акту.
8. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и считается заключенным с момента такой регистрации. Право собственности на квартиру переходит от Продавца к Покупателю в момент государственной регистрации перехода права собственности в указанном органе.
9. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
10. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу.
Подписи сторон: Продавец: _________________________________________________ (ФИО полностью, подпись) Покупатель: ________________________________________________ (ФИО полностью, подпись)
Подводные камни сделок с недвижимостью
В практике недобросовестных риэлторов чаще всего возникают ситуации с отсутствием должной проверки правоустанавливающих документов и лиц, осуществляющих сделку. Чрезмерная доверчивость может лишить покупателя и квартиры, и денег.
Чтобы этого не произошло, следует обратить внимание на некоторые аспекты:
- Дееспособность продавца. Если возникают сомнения в психическом здоровье хозяина квартиры, вторая сторона вправе потребовать заключения о подтверждении его дееспособности на момент заключения договора.
- Приватизация квартиры до 1994 года. До ввода положения об обязательном участии несовершеннолетних в приватизации жилого фонда права детей нарушались очень часто. В судебной практике встречаются случаи восстановления законных прав десятилетиями позже, и следует очень внимательно изучить историю приватизации приобретаемого жилья, чтобы исключить возможный риск частичной потери собственности.
- Квартира в собственности менее 3 лет. В этом случае продавец обязан уплатить налог в размере 13% от полной стоимости жилья. В большинстве случаев хозяин квартиры пытается уговорить покупателя указать в договоре заниженную стоимость. Специалисты не рекомендуют так рисковать – в случае возникновения споров, пострадавшая сторона не сможет компенсировать денежные средства в полном объеме.
Популярные вопросы и их решение
Сколько дней должна осуществляться регистрация права собственности?
10 рабочих дней с момента подачи всех документов, согласно законодательству.
Как восстановить утерянные документы на жилье?
Для получения дубликатов следует обратиться в Росреестр.
Можно ли оформить договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками?
Нет, отчуждение имущества между близкими родственниками может осуществляться только дарением.
Сколько действует выписка из ЕГРП?
Срок ее действия не установлен, сведения, представленные в справке, актуальны лишь на дату выдачи.
Нужно ли заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса?
Нет, это необязательно. Но на основании нотариально удостоверенных документов регистрация, по закону, осуществляется быстрее – в течение 3 рабочих дней.
Как проверить, была ли незаконная перепланировка в квартире?
Необходимо попросить предъявить техпаспорт, проверить на наличие сведений о перепланировке, в их отсутствие – на соответствие паспорта реальной планировке.
Загрузка...
Несколько лет работала риэлтором, но первый раз слышу, что деньги удерживаются банком или в банковской ячейке до тех пор, пока покупатель не получит документы о собственности.
В большинстве случаев поступают по-другому. Покупатель кладёт деньги на счёт продавца, а последний пишет расписку. После передачи средств обе стороны отправляются регистрировать договор купли-продажи. А продавец может воспользоваться полученными деньгами в тот же день.