Порядок продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

СемьяСделка купли-продажи с объектом недвижимости, в котором постоянно проживает несовершеннолетний ребенок, признается на рынке одним из самых сложных вариантов сделки. К такой сделке стоит относиться внимательно, тщательно собирая документы, которые исключат дальнейшие судебные споры о том, кто является реальным собственником.

Специалисты выделяют три основных варианта проведения такой операции:

  • ребенок в квартире зарегистрирован;
  • несовершеннолетний является одним из собственников или собственником квадратных метров;
  • нетипичные ситуации;

Важно сразу узнать возраст ребенка. Если ему не исполнилось 14 лет, все вопросы придется решать с его законными представителями. Это могут быть как непосредственно родители, так и официальные попечители (усыновители). После 14 лет ребенок имеет право решать свою судьбу самостоятельно и самостоятельно (под надзором органов опеки и попечительства) подписывать всю документацию.

Порядок покупки квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний

СемьяУзнав, что в квартире, которую предполагается купить, проживает ребенок, необходимо сразу узнать, на каких правах он там живет. В ситуации, когда малыш просто фактически ночует в выбранном объекте недвижимости, приходит туда из детского сада или школы, волноваться вообще не стоит.

Кроха зарегистрирован на другой площади и к конкретной сделке отношения не имеет. А вот если он там зарегистрирован и учтен в домовой книге, положение покупателя становится несколько более проблематичным.

В последнем случае представитель ребенка должен предоставить документы, подтверждающие факт перерегистрации несовершеннолетнего на другой площади. Плюсом становится только тот факт, что при перерегистрации переезд не должен быть одобрен органами опеки и муниципалитетом.

При смене места регистрации потребуется учесть несколько важных моментов:

  1. Ребенок может быть выписан только на жилплощадь, которая соответствует социальным нормам и не является худшей по качеству, чем действовавшее место проживания.
  2. Тот, кто является несовершеннолетним, не может быть выписан «в никуда», такое право закон сегодня дает только «взрослым» собственникам.
  3. Несовершеннолетний может выписываться только на ту площадь, где зарегистрированы его официальные представители, родители или опекуны.

Еще одним важным нюансом становится соответствие нового места жительства обязательным санитарно-техническим нормам:

  • новое место регистрации должно находиться в районе с развитой инфраструктурой;
  • она не должна находиться в аварийном доме;
  • по уровню обеспечения качества жизни, по соответствию санитарно-эпидемиологическим нормам, оно должно соответствовать уровню квартиры, из которой ребенок выписывается, или быть лучше;

В этот список не включается размер новой жилой площади. Все остальные параметры должны быть просто «не хуже», чем квартира, из которой ребенок выписывается.

Покупка квартиры, в которой ребенок был собственником

Ребенок в каскеСитуация, когда ребенку принадлежала доля в квартире, еще сложнее и проблематичнее.

Для начала необходимо узнать, является ли покупаемая квартира муниципальной или приватизированной.

Перед оформлением сделки купли-продажи на муниципальную квартиру, её придется предварительно приватизировать. По действующему законодательству, при приватизации любой «житель», которому не исполнилось 14 лет, должен быть введен в число совладельцев.

По результатам сделки с такой квартирой, несовершеннолетний собственник получает в собственность долю в новом жилье, не меньшую, чем доля в продаваемой его законными представителями квартире. В результате любая сделка с такой квартирой, купля-продажа, дарение, мена, должна получить одобрение в органах опеки и попечительства.

Для законного и бесспорного оформления подобной сделки потребуется выполнить положения, которые удобно представлять в виде инструкции:

  1. Первым шагом становится обращение в муниципальное образование, на территории которого находится объект сделки. Это обращение носит порядок получения консультации. В ходе такой консультации потребуется тщательно выяснить: по какой схеме сделку лучше проводить, какие потребуются документы, насколько реально одобрении.
  2. Далее проводится подготовка документов, которые потребуются для оформления сделки.
  3. После подготовки полного пакета, в органы опеки и муниципалитет придется обратиться еще раз с уже готовым пакетом для одобрения проведения сделки.
  4. В большинстве случаев такой пакет документов готовит юрист, обеспечивающий проведение процедуры.
  5. Важным условие становится обязательная выписка несовершеннолетнего на другое место жительства. Этот процесс максимально прост при осуществлении встречной сделки. Тут потребуется внимательно следить только за тем, насколько будут соблюдены права ребенка на новом месте обитания.

Законодательные требования к продаже квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок

ЗаконВсе требования, которые придется исполнить, строго регламентированы законодательно. Требования к порядку их проведения определяются статьями 26 и 29 ГК РФ.

Покупателю важно только проследить, чтобы был утвержден определенный законодательно обязательный перечень документов:

  • подготовка полного пакета документов на продаваемую представителями ребенка и покупаемую ими собственность;
  • были представлены выписки из домовых книг;
  • прилагались финансово-лицевые счета;
  • представляются единые жилищные документы;
  • в пакет входят справки об инвентаризационной стоимости имущества, полученные в территориальных отделениях БТИ, и кадастровые паспорта;

Инспектор органов опеки на основании законодательства о защите детей имеет право также запросить:

  • справку из отделения милиции, подтверждающую, что семья не состоит на учете;
  • сберегательную книжку, которая открыта на имя ребенка;

Законодательство требует обязательного получения одобрения сделки от всех опекунов. Согласие в такой ситуации потребуется, например, от каждого из родителей, даже находящихся в разводе.

Нетипичные ситуации при оформлении сделок

К самым распространенным случаям относится:

  1. Продажа квартиры при выезде семьи на ПМЖ за пределы страны, при которой в обязательный пакет документов потребуется добавить справку из ОВИР.
  2. При переезде семьи в другой город документы о предоставлении ребенку места проживания на правах собственности могут готовиться три месяца после заключения сделки. Если в этот срок они не будут представлены в органы опеки, сделка будет оспорена и, скорее всего, аннулирована.
  3. При продаже квартиры в строящемся доме потребуется заключить договор о выписке ребенка дополнительно с застройщиком.

Какие могут возникнуть спорные вопросы?

ДомикУчитывая сложность процесса и глобальность пакета документов, которые потребуется для подтверждения его легитимности, все вопросы необходимо решать только с юристами и риелторами.

В том числе:

  • вопрос соответствия нового места регистрации ребенка и прав его собственности на долю на новом месте;
  • нужно ли искать при оформлении сделки родителя, не исполняющего свои родительские обязанности, и как его можно лишить права принимать участие в сделке;
  • проверка факта перерегистрации ребенка на новом места проживания и стоит ли обращать внимание на ситуацию регистрации малыша в одной квартире и получения им доли собственника в другой;

Важным условием успеха становится обращение к специалистам уже на стадии подготовки к проведению сделки, которые окажут содействие в подготовке всех необходимых документов так, чтобы в дальнейшем новый собственник не сталкивался с необходимостью оспаривать свое право на квадратные метры в судебном порядке.

Понравилась статья? Рейтинг: 1,00 из 5, голосов: 1
Загрузка...

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Комментарии (1)
  1. Роман

    Если вдруг надумаете продавать квартиру с помощью риелтора, то обязательно включите в доверенность ребёнка, то есть, риелтор должен действовать в ваших интересах и интересах вашего несовершеннолетнего ребёнка. И при подписании любого документа прп совершении сделки, также ставьте подпись за себя и в интересах ребёнка.

Оставить комментарий

очиститьОтправить