Как продать квартиру в ипотеке: 3 способа

Ключи от квартирыПервый этап продажи квартиры, купленной в ипотеку – оценка выгоды. Стоимость жилья под залогом ниже, чем аналогичного без обременения.

Второй этап – проверка кредитного договора.

Особое внимание нужно обратить на:

  • разрешение досрочного погашения кредита;
  • возможность перекредитования;
  • отсутствие штрафных санкций за указанные выше операции;

Если с договором все в порядке, и от продажи ожидается получение выгоды, можно рассматривать варианты.

Самостоятельная продажа

Ключи и домикмКупленная в ипотеку квартира – собственность заемщика. Но она находится под залогом, и продать ее без участия банка невозможно.

Этапы самостоятельной продажи квартиры:

  1. получение разрешения банка-заемщика на продажу объекта. Для принятия решения банк проведет экспертизу и подсчитает финансовые риски, квартиру посетит оценщик;
  2. определение суммы основного долга, т.е. остатка задолженности по кредиту без учета начисляемых ежемесячно процентов;
  3. поиски покупателя и достижение с ним соглашения по всем важным моментам;
  4. заключение предварительного договора купли-продажи и заверение его у нотариуса;
  5. оплата покупателем суммы основного долга;
  6. резервирование денег для оплаты разницы между стоимостью жилья и суммой основного долга;
  7. получение продавцом справки об отсутствии задолженности и вручение закладной;
  8. обращение в Регистрационную службу для снятия обременения с квартиры;
  9. заключение договора купли-продажи;
  10. передача документов для оформления;
  11. получение покупателем свидетельства права собственности, а продавцом окончательного расчета за продаваемое имущество;

Стоит отметить, что для резервирования денег банк может предложить как депозитарную ячейку, так и аккредитив, т.е. банковский счет. Оба варианта имеют положительные стороны: открытие счета обходится дешевле, а при использовании депозитарной ячейки возникает меньше юридических сложностей. В любом случае риск проявления недобросовестности любой стороны минимален, так как наличных денег на руки никто не получает.

Выдача суммы окончательного расчета осуществляется при предъявлении:

  • паспортов покупателя и продавца;
  • зарегистрированного договора купли-продажи;
  • свидетельства права собственности;
  • выписки ЕГРП;

Продажа квартиры с помощью банка

Продажа квартиры с помощью банкаЕсли сделка осуществляется при сопровождении банка-кредитора, говорят о продаже квартиры при помощи банка.

В этом случае банк является основным субъектом продажи:

  • принимает окончательное решение о продаже;
  • подыскивает покупателя;
  • контролирует процесс заключения предварительного договора;
  • предоставляет депозитарные ячейки или аккредитивы для хранения денег;
  • передает в регистрационную службу информацию о снятии обременений;

После передачи закладной сделка проходит в обычном порядке. Все действия от имени банка могут осуществлять его сотрудники или представители риелторского агентства, сотрудничающего с банком.

Вариант продажи квартиры банком избавляет покупателя от многих хлопот, но может быть не выгоден с точки зрения размера получаемой прибыли: банковские сотрудники в первую очередь стремятся покрыть все риски кредитной организации.

Покупка кредита

Передача банковской кредитной картыЕще один вариант продажи квартиры с обременением – продажа не самой квартиры, а переуступка кредита. Для процедуры, помимо согласия банка, необходимо получить документы, подтверждающие платежеспособность покупателя.

Каждый банк имеет свои списки документов, самые распространенные:

  • заполненная анкета банка;
  • банковская выписка о состоянии счетов;
  • справка о зарплате;
  • свидетельства права собственности на недвижимое имущество;
  • кредитный договор и график платежей, если у покупателя есть не закрытый кредит;

Банк проводит необходимые процедуры проверки и переоформляет имеющийся кредит на нового заемщика. Продавец и покупатель подписывают соглашение о переводе долга и обязанностей по его погашению на нового собственника. Продавец получает на руки оговоренную с покупателем сумму оплаты. Закладная на объект недвижимости по-прежнему остается у банка.

Минусом для покупателя при таком варианте может стать увеличение процентной ставки: с ним заключается новый кредитный договор, и проценты устанавливаются в соответствии с действующими в реальном времени условиями кредитования.

Популярные вопросы и их решение

ДомикМожет ли продавец за счет денег покупателя погасить ипотечный кредит, снять обременение и только потом оформить сделку купли-продажи?

Такой вариант очень выгоден для продавца, поскольку позволяет быстро вернуть остатки задолженности по кредиту, получить закладную и провести сделку по обычному алгоритму продажи квартиры. Но этот способ связан с огромным риском для обеих сторон: единственный документ, подтверждающий передачу денег и их назначение, расписка.

Покупатель рискует передать деньги и остаться без квартиры, продавец – оформить квартиру на покупателя и не получить оставшуюся часть денег.

Можно ли продать квартиру, находящуюся под залогом, без уведомления банка-держателя закладной?

При обращении к любому нотариусу для регистрации сделки нужна справка об отсутствии обременений на продаваемое имущество. Без справки зарегистрировать сделку невозможно.

Может ли банк полностью самостоятельно продать квартиру с обременением?

Банк может продавать квартиры, находящиеся под залогом, через аукцион по ликвидационной стоимости. Эта процедура применяется в отношении недвижимости, обеспечивающей кредит, по которому не поступают регулярные платежи. Для собственника жилья эта процедура невыгодна.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку, требует гораздо больше времени и денежных затрат, чем заключение обычной сделки купли-продажи.

Существенную выгоду при продаже находящегося под залогом жилья можно получить, только если за время владения его цена значительно выросла.

Понравилась статья?
Загрузка...

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Оставить комментарий

очиститьОтправить