Продажа залоговой квартиры — как происходит и чем отличается от обычной сделки?

Ипотечное кредитование дает возможность многим молодым семьям обзавестись своим жильем, но обязательным условием выдачи заемных средств является залог этой квартиры. Почему кредитные организации выставляют такое обязательное условие? Все очень просто: банки не могут рисковать своими средствами, и в случае неплатежеспособности клиента выставляют квартиру на торги.

Дом

Что такое залоговая недвижимость

Выдавая кредитные средства заемщику на приобретение имущества, банк накладывает ограничение в виде залога. Он в полной мере может пользоваться имуществом, но в то же время не может ее продать или обменять, то есть совершить сделку. Ну а если у заемщика не будет средств на погашение взятых кредитный средств, то имущество становиться собственностью кредитной организации. Банку нужны денежные средства, а не имущество, и по этим причинам он выставляет ее на торги для компенсации понесенных банком убытков.

Реализовать заложенное имущество сам заемщик не может, для этого нужно разрешение кредитной организации.

Как происходит купля-продажа залоговой недвижимости

Если платежеспособность клиента упала, и он не имеет возможности выплачивать задолженность по кредиту, то банк обращается в судебные органы с просьбой передать заложенное имущество под свое управление.

Кредитная организация должна доказать суду, что он пытался реализовать все законные способы погашения кредита, но у заемщика так и не появилась возможность оплаты заемных средств. На деле это означает, что имущество будет выставлено на торги, после вынесения решения суда и открытия исполнительного производства.

Аукционы по продаже залоговых квартир проходят по своим правилам, перед тем, как выставить имущество на продажу, организаторы проводят ряд подготовительных процедур.

Схемы покупки/продажи выглядят примерно так:

  • Независимым оценщиком устанавливается начальная стоимость объекта недвижимости.
  • Подготавливаются правоустанавливающие документы.
  • В средствах массовой информации публикует сведения о проведении торгов залогового имущества. Здесь указывают наименование, технические данные объекта, стартовую цену, и сумму средств для участия в торгах. Также указывают реквизиты счета, куда следует перечислить средства для участия, последний срок принятия заявления в участии на торгах. Для потенциальных покупателей указывается местонахождение имущества для предварительного ознакомления с ним, а также данные об организаторах аукциона.
  • По результатам торгов выявляется победитель, в его обязанности входит внесение средств в течение 10 рабочих дней для оформления имущества в собственность.
  • Организаторы торгов по их окончании составляют акт о проведении торгов со списком всех участников и победителя. Акт регистрирует нотариус и выдает свидетельство о приобретении залогового имущества на аукционе.

Чем отличается покупка залоговой квартиры от обычной сделки

  • Все правоустанавливающие документы на имущество находятся в кредитной организации, и порой банки не желают выдавать их для ознакомления, даже при условии внесения задатка.
  • Имущество не может быть передано третьим лицам до тех пор, пока кредитные средства не будут погашены. Все сделки с залоговым имуществом должны проходить только при условии согласия кредитной организации на совершение сделок.

Есть два варианта приобретения такого имущества:

  • непосредственно у кредитной организации;
  • у заемщика кредитных средств.
Самым безопасным вариантом будет приобретение квартиры у кредитора. Вся сделка будет сопровождаться сотрудниками кредитной организации.

У потенциального покупателя есть 2 варианта сделки:

  • Выкупить оставшийся за квартиру долг банку. После закрытия кредита покупатель получит справку об отсутствии долга и снятии квартиры с обременения. Затем будет составлен договор купли-продажи, по которому квартира переходит в собственность покупателя. Следует отметить полную безопасность подобной сделки, ведь банк обеспечивает покупателя сейфовой ячейкой для безопасности расчетов.
  • Если собственных средств не хватает, то есть возможность оформить в том же банке кредит на покупку квартиры, и в этом случае он будет уже заемщиком. Банки заинтересованы в реализации ипотечных квартир, и зачастую клиентам предлагается кредит на льготных условиях: по небольшим процентным ставкам и минимальным первоначальным взносом. А эти значительные скидки при покупке залоговой квартиры благополучно сказываются на полном погашении долга.
  • Приобретение квартиры на торгах порой очень выгодно: ее стоимость оценивается ниже рыночных показателей, поскольку ее принудительно изъяли у должника. Кредитной организации нужно вернуть свои средства как можно скорее, и поэтому стоимость квартиры занижена. Обратите внимание: если банк продает залоговую квартиру, но не получил на это согласие должника, или в ней зарегистрированы маленькие дети, то заемщик может отменить эту сделку по решению суда, и признает сделку недействительной, поскольку не были учтены интересы незащищенных слоев населения.
  • Можно купить залоговое имущество и у самого должника, и не привлекать к сделке банк к сделке, предварительно оговорить с ним о согласии на проведение такой сделки. Но покупателю придется уплатить полную стоимость жилья, а из этих средств должник погашает свои обязательства перед банком. Обременение будет снято, что дает возможность оформить ее в собственность на нового гражданина. Обратите внимание, что эта сделка требует особого внимания покупателя. Не нужно вносить аванс до снятия с квартиры обременения, иначе сделку будет невозможно совершить и вовсе остаться без средств, если банк не снял залог.
  • Приобретение не квартиры, а суммы долговых обязательств. В этом случае к покупателю переходят права заемщика по уплате долга перед кредитной организацией. Такую сделку еще называют переуступкой прав долговых обязательств. Здесь инициатором сделки становиться заемщик, он переуступает свои права и обязанности третьему лицу. Обратите внимание: такая сделка проходит без участия банка, и имеет определенный риск мошенничества. Чтобы этого избежать, тщательно изучите все документы на квартиру, выясните, дал ли согласие банк на проведение сделки. Не поддавайтесь на уговоры внесения предоплаты, это очень рискованно. Лучше приобрести жилье под обременением, а затем полностью рассчитаться за него.
Чтобы не было возможности оспорить совершаемые сделки при приобретении залогового имущества, постарайтесь заключить предварительный договор, в котором будет оговорка на то, что продавцы в будущем не будут предъявлять претензионные иски.

Есть особенность приобретения имущества с аукционов. Должник может и оспорить решение банка на продажу имущества с торгов, для этого достаточно указать, что условия, указанные в банковском договоре, не соответствуют действительным параметрам имущества, или не были учтены интересы зарегистрированных малолетних детей. На все эти обстоятельства следует обратить внимание, чтобы потом не остаться и без денег, и без квартиры.

Договор купли-продажи залоговой квартиры

Договор купли-продажи

Гражданский Кодекс РФ регламентирует составление договора купли-продажи залоговой квартиры и допускает простую письменную форму. Даже нотариальное заверение требуется не всегда, а только в предусмотренных случаях.

Что должен содержать договор:

  • Указание на стороны в сделке: залогодателя и залогодержателя, то есть наименование кредитной организации и заемщика.
  • Описание залогового, то есть ипотечного договора: кем и когда был заключен, описание залогового имущества, реквизиты сторон. Здесь нужно дать полные характеристики имущества, его конечную стоимость, местонахождение. И подписываются данные кредитного договора.
  • Разъяснения о правах и обязанностях каждой стороны договора. Здесь же прописывается передача залогового имущества покупателю и условия, при которых оно остается у залогодержателя или банка. Описание прав покупателя: будет ли он наделен правами распоряжения или нужно одобрение банка на определенные действия с недвижимостью.
  • Возможна ли замена залогового имущества другим, и какие действия должен предпринять банк в этом случае.
  • Указание на объем требований кредитной организации и описание суммы залога.
  • Кто и как будет отвечать за сохранность залогового имущества, и кто будет покрывать риски при повреждении первоначального вида или полной утраты имущества.
  • Полностью описываем ответственность обеих сторон в договоре.
  • На какой конкретный срок заключается договор, условия возможного изменения или полного расторжения, данные обеих сторон договора.
  • Договор подписывают обе стороны и проставляют дату заключения.

Преимущества и недостатки покупки/продажи залоговой недвижимости

К преимуществам можно отнести:

  • Очень выгодные финансовые условия продажи/покупки залогового имущества, практически квартира приобретается без переплаты.
  • Прозрачность и чистота сделок: банк тщательно проводит проверку для совершения сделки, и претензий в будущем почти не бывает.
  • Возможность льготного получения кредита для расчета с кредитной организацией.

Недостатки приобретения залоговой недвижимости:

  • Ограниченный выбор недвижимости.
  • Перед сделкой идет тщательная проверка, что значительно увеличивает срок окончательного оформления в собственность.

Хотя выгода приобретения такой квартиры явная, но не многие могут пойти на такую сделку из-за незнания условий продаж и места проведения торгов. Но во всем мире такая практика довольно распространена, и пользуется популярностью у населения. Не нужно бояться покупать залоговое имущество, ведь от такой сделки можно получить и значительную выгоду.

Выводы

Не многим удается погасить кредиты, а покупка залоговой недвижимости еще и приносит некоторую выгоду покупателю: жилье уже есть, а платить за него нужно меньше, чем на рынке. К тому же банки идут навстречу покупателям: сделки оформляются быстро и безопасно, что немаловажно для покупателя.

Понравилась статья?
Загрузка...

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Оставить комментарий

очиститьОтправить