Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

КалькуляторКадастровая стоимость земельного участка зависит от множества факторов, она служит также основой для формирования налога. По ее итогам собственники земли узнают актуальную цену участка, что важно для продажи земли, оформления участка в аренду и т.д.

Государственная оценка проводится раз в 5 лет, процедура осуществляется соответствующими федеральными и территориальными органами.

Экспертизой могут заниматься также физические и юридические лица, для этого необходимо получить соответствующую лицензию.

В ходе проведения процедуры учитываются не только характеристики земельного участка, но и другие параметры, связанные с наличием ограничений и других условий.

Оценка предполагает установление стоимости 1 кв метра земли, для определения цены всего участка необходимо умножить полученный показатель на количество метров.

Оценка может потребоваться в следующих ситуациях:

  • купля-продажа;
  • аренда;
  • наследование;
  • использование земли в качестве залога;
  • инвестирование;

Чаще всего, оценка стоимости проводится при оформлении договоров аренды и купли-продажи. Рыночная стоимость определяется на момент заключения сделки, что связано с частыми изменениями цен.

Оспаривание результатов оценки (завышенная или несоразмерная стоимость)

В настоящее время, кадастровая оценка участка совпадает с его рыночной ценой, в результате чего возникает необходимость в его переоценке, так как стоимость земли постоянно меняется.

Существуют и другие спорные ситуации, требующие переоценки стоимости, для таких случаев предусмотрена процедура оспаривания стоимости земельного участка.

Перед проведением процедуры переоценки, необходимо определить точные границы участка, при наличии расхождений с соседями по вопросу месторасположения их заборов и построек необходимо разрешить все споры.

Иногда предотвратить судебные разбирательства по поводу неправильной оценки стоимости участка позволяет исправление кадастровой ошибки в реестре, так как заниженная стоимость могла быть сформирована на основе ошибочных данных.

После выявления и устранения всех расхождений, разрешения споров можно проводить переоценку.

Существует два способа переоценки:

  1. Обращение в экспертную компанию для определения стоимости участка до подачи судебного иска. Преимуществом этого варианта считается свободный выбор экспертной организации. При этом необходимо учитывать, что все оценочные работы будут проведены за счет заказчика, так как проводимые за рамками судебного процесса процедуры юридически с ответчика не могут быть взысканы.
  2. Оценочная экспертиза в рамках судебного разбирательства, недостатком данного варианта является необходимость предоставления суду заявления о ходатайстве с предоставлением данных об экспертных учреждениях. Все связанные с проведением экспертизы расходы могут быть взысканы с ответчика, что является достоинством этого способа.
По итогам переоценки истец имеет право взыскать с налоговых органов сумму излишне уплаченных налогов. Перерасчет проводится с момента обновления данных в Государственном кадастре.

На основании кадастровой оценки земли формируется налог и рыночная стоимость участка. Государственная кадастровая экспертиза проводится один раз в 5 лет, при продаже земли, заключении договоров аренды и в некоторых других случаях возникает необходимость в установлении более актуальной стоимости участка.

Экспертное заключение о кадастровой стоимости имеют право делать лицензированные физические и юридические лица. В случае завышения или занижения кадастровой стоимости в экспертном заключении владелец может обратиться в суд с исковым заявлением.

Перед судебным разбирательством необходимо урегулировать все спорные вопросы с соседями по поводу границ и построек, а также проверить реестр на наличие ошибок и устранить их.

Порядок проведения оценки

Этапы работ

Процесс оценки состоит из нескольких этапов:

  1. Подготавливается и формируется база, в процессе анализируется конъюнктура рынка, сравнивается уровень цен на землю в зависимости их месторасположения и категории. В процессе учитываются законы РФ и их особенности, судебная практика, существующие прецеденты и т.д.).
  2. Вся территория делится на кварталы и зоны.
  3. Обосновываются и устанавливаются стоимостные критерии.
  4. Разграничиваются ценовые зоны в границах оцениваемой территории.
  5. Итоги оформляются в цифровом и графическом виде.

Методики оценки

Кадастровая оценка предполагает использование трех методик (доходная, затратная или сравнительная), допускается также их комбинация.

Затратный метод применяется для уникальных, не имеющих аналогов участков, а также не пользующейся спросом землей. Метод заключается в установлении себестоимости земли.

Сравнительная методика востребована при оценке стандартных участков, рыночная цена которых известна. Способ отражает текущую рыночную ситуацию, которая может меняться со временем.

Доходный метод базируется на установлении ожидаемого дохода от сдачи земли в аренду, в большинстве случаев строится на базе анализа доходов.

Факторы, влияющие на стоимость земли

ЗемляОчень часто возникает ситуация, когда практически одинаковые участки земли имеют разную стоимость. В некоторых случаях причины различий понятны: удобное расположение недалеко от автомобильной дороги, развитая инфраструктура, престижный район и т.д.

На практике факторов гораздо больше, их доскональное знание позволяет обжаловать заключение в случае завышения или занижения цены.

Существует четыре основные категории параметров, влияющих на кадастровую оценку:

  1. Экономические показатели определяются ситуацией в населенном пункте, где расположен тот или иной участок. В расчет принимаются такие параметры, как уровень занятости и заработной платы населения, источники финансирования, а также необходимые издержки на оформление участка или пересмотр его кадастровой стоимости.
  2. Социальные факторы позволяют определить спрос на землю в разных регионах. В данном случае учитываются базовые потребности жителей и цели приобретения земли. При покупке земли люди могут руководствоваться вопросами престижа (приобретения участка в коттеджном или дачном поселке), а также стремлением жить ближе к населенному пункту (городу или поселку). Чем ближе земельный участок городу, тем он дороже.
  3. Юридические факторы рассматриваются по отношению к каждому конкретному участку, при определении его стоимости принимается во внимание наличие долговых обязательств и ограничений, выступает ли он в качестве кредитного залога и т.д.
  4. Природные факторы являются самыми понятными, к ним относятся физические особенности участка, а также географические характеристики его месторасположения.

Сроки выполнения кадастровой оценки

В большинстве случаев процедура оценки не занимает более 2-3 дней, если считать с момента получения оценщиком документов и до сдачи отчета. В некоторых случаях допускается срочная оценка, продолжительность зависит от скорости работы оценщиков. Документ имеет юридическую силу в течение 6 месяцев с момента составления отчета, за исключением случаев, связанных с вступлением в право наследования.

Понравилась статья?
Загрузка...

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Оставить комментарий

очиститьОтправить