Эскроу (escrow -> с англ. “депонирование” -> с лат. “откладывать”) – банковский счет, который закрыт 3-х сторонними договоренностями. В основном будет использоваться для приобретения квартиры-новостройки. 1 сторона-покупатель, 2 сторона-застройщик, 3 сторона-банк. В банке открыт эскроу счет, где и хранятся деньги. Застройщик не получает на руки деньги и это исключает появление обманутых дольщиков при покупке жилья. Наконец в нашей стране появился так сильно нужный законопроект.
Покупатель закладывает деньги в банке, а застройщик получает их после сдачи дома и выполнения всех своих обязательств. Банк является гарантом выполнения сделки, при этом банк страхует деньги.
В России эскроу счета введены с 1 июля 2019 года. До июля эти положения были добровольными для застройщиков, после же такая форма оплаты стала обязательной для новых начатых строительных объектов, которые работают с привлечением денег по договору ДДУ. Если стройка начата ранее, до вступления законопроекта в силу, то продолжается по 214 ФЗ.
На осень 2019 года, работать через эскроу пока необязательно всем застройщикам – запланирован плавный переход до 2021 года. Эльвира Набиуллина на встрече с Владимиром Путиным заявила, что на сентябрь 2019 года только 14% застройщиков начали работать по эскроу. Некоторые застройщики придумали, как обойти счета эскроу, создают отдельное юридическое лицо, которому по переуступке продают квартиры, позже это юр. лицо совершает продажу квартиры по переуступке уже обычным людям. Через несколько лет работать по ДДУ застройщики будут обязаны только через эскроу средства.
Во всем мире, где есть такой механизм оплаты – она хорошо работает. Даже государство не вмешивается в эту систему оплаты – вот насколько он хорош. Люди используют такой вид оплаты не только в сделках с недвижимостью (в долевом строительстве). Но при покупке яхт, самолетов, автомобилей, драгоценностей, картин. Люди привлекают не только банки. А юристов, нотариусов, страховых агентов — тех, кому есть что терять – лицензию, репутацию и т. п.,
К примеру, деньги хранятся на счете нотариуса, который закрыт 3-х сторонним договором. Он же является гарантом надежности сделки, после проверки всех документов и передачи объекта сделки, он переводит деньги продавцу.
Как в России себя покажет такая система оплаты пока неизвестно, учитывая изобретательность нашего народа и работу судебной системы.
На сегодня в нашем гражданском кодексе есть несколько тонких моментов, которые могут препятствовать нормальной работе с использованием эскроу счетов:
- банк может накладывать определенные ограничения на право пользования счетом (ст. ст. 845 и 858 ГК РФ — договор банковского счета)
- владелец счета вправе закрыть его, когда захочет (ст. 859 ГК РФ)
- есть определенные очередности снятие денег со счетов (ст. 855 ГК РФ)
- счет это банковская тайна, которую нельзя раскрывать третьему лицу (ст. 857 ГК РФ)
Но не будем сгущать краски.
Слабые места всплывут только при ввязывании в “драку”. Так и здесь, при начале работы этого “алгоритма оплаты” государство подкорректирует законодательство. И через время закон должен заработать так, как и следовало бы.
В ближайшем будущем намечается вот такой законопроект:
- введут новый счет, на который закладываются деньги в пользу продавца
- сведения о счете будут доступны продавцу
- будут ограничения на покупателя в отношении заложенных денег
- за долги покупателя нельзя будет “дербанить” депонированные средства
Общие условия договора счета эскроу:
- договор вступает в силу после подписания его сторонами
- банк должен провести идентификацию физлица при открытии счета эскроу
- внесение денег возможно частями, наличными и безналичным путем
- внесение денег на эскроу иными лицами, кроме покупателя запрещается
- внесение денег сверх депонируемой суммы запрещено
- деньги передаются застройщику одной суммой при наступлении выполненных условий
- при получении денег наличными застройщиком он обязан уплатить комиссию по тарифам банка
- банк не начисляет проценты на хранимые деньги
- страхование средств эскроу происходит в порядке ФЗ-177
- основание выдачи денег застройщику представление в банк выписки из ЕГРН о получении квартиры покупателем в собственность
- банк обеспечивает блокировку и сохранность денежных средств
- банк гарантирует проверять все документы покупателя и застройщика
- все стороны несут ответственность по законодательству РФ, а в случае форс-мажора освобождаются от ответственности, если они не могли это предвидеть или предотвратить
- банк несет ответственность за задержки при переводе денег
- условия договора не подлежат разглашению, являются обязательным для всех сторон
- внесение изменений, возможно только путем подписания сторонами письменного соглашения
- в случае расторжения договора покупателем, с бумагами об отказе в гос. регистрации квартиры, деньги возвращаются покупателю
- если покупатель переуступил свой счет и ДДУ новому участнику, то новый участник получает все права и обязанности
- деньги на эскроу счете могут храниться еще 6 месяцев, после выхода сроков договора
- деньги, заложенные на эскроу, принадлежат покупателю до регистрации квартиры в Росреестре
- по договору банка, эти средства нельзя арестовать за долги покупателя
Преимущества и недостатки:
Преимущества:
- в стране не будет больше обманутых дольщиков, купить новостройку теперь будет безопаснее
- застройщик будет теперь будет пытаться быстрее достроить дом, чтобы быстрее погасить кредит перед банком
- эскроу счета для дольщиков бесплатны
- даже если “топ-менеджер убежит с деньгами”, банк будет обязан вернуть все деньги
- можно взять ипотеку в одном банке, открыть эскроу в другом банке
- в строительстве не будет просадок по срокам, так как у банков есть возможность бесперебойно финансировать стройку
- у дольщика есть возможность переуступить права на квартиру по ДДУ, следовательно обязанности и права перейдут к новому владельцу (п.10, ст.15.5, ФЗ-214).
- допустимая просрочка по ДДУ с использованием эскроу счета, не больше 6 месяцев
- в одностороннем порядке нельзя отказаться от договора
- размер возмещения по эскроу счетам, значительно выше, чем по обычным счетам
- к эскроу счетам больше юридических требований, все прописано до миллиметра
- раскрыть средства можно только после подписания всех документов,
- есть возможность взять ипотеку в одном банке, а эскроу счет открыть в другом банке
- в случае смерти покупателя деньги возвращаются наследнику
- работать по эскроу, ЦБ разрешает работать только надежным банкам
- банк тщательно отбирает застройщиков, взвешивает риски, проверяет финансовую отчетность
- дольщик имеет право забрать деньги с эскроу счета, в случае:
закончился срок хранения
ДДУ расторгнут, по согласию или по суду
застройщик не в состоянии достроить объект
Недостатки:
- цены на недвижимость поднимутся до 15 процентов
- уйдут слабые игроки, оставшиеся строительные фирмы начнут чувствовать себя на рынке более вольготно, возможно будут задирать цены
- деньги застрахованы агентством по страхованию вкладов, но на одного человека можно вернуть до 10 млн рублей, даже если у вас есть 2 эскроу, если покупаете элитную недвижимость более 10 млн, есть опасность не вернуть всю сумму
- если случится кризис, обратно вы получите такую сумму, которая заморожена (независимо от инфляции)
- если застройщик нарушит сроки сдачи дома, то покупатель не сможет получить неустойку
- есть вероятность, что за долги дольщика могут принудительно списать деньги с эскроу средств, и позже он может считаться не выполнившим свои обязательства, и есть вероятность не получить квартиру
- спорный момент, кто будет выявлять насколько выполнены обязательства и по каким критериям
- маткапитал, военную ипотеку пока нельзя использовать в оплате через эскроу
- поэтапное раскрытие эскроу счетов дает опасность, при не завершении строительства получить на руки не всю сумму
- юридические лица не имеют права заключать сделки посредством эскроу договора
- примерно 30% застройщиков должны будут уйти с рынка, малые и средние строительные получат больше проблем
- некоторые строительные компании готовясь к принятию ФЗ 175 (закон защиты денег покупателей), перевели все свои земли под новый статус и получили разрешение на строительство до 1 июля, и квартиры на этих землях могут быть построены без применения эскроу счетов; есть вероятность что на этих “землях”, все еще будут доля обманутых дольщиков
- предожение вырастит, спрос относительно упадет
- есть вероятность, чтоб заполучить клиента и быстрее сдать дом, застройщик будет сокращать издержки, а это скажется на качестве жилья
- также возможно цены на новостройки поднимутся до цены сданного дома (вторичного жилья)
Загрузка...