Покупка квартиры в новостройке дело серьёзное.
При принятии решения отключите все эмоции. Оставьте только холодную, расчётливую голову, а также острый взгляд.
В России процент обманутых дольщиков доходит до 20%. Только представьте попасть под этот процент. Сколько крови, нервов будет потрачено в никуда. Потерять деньги, свой единственный кров, или ждать сдачи дома несколько лет – такое даже врагу не пожелаешь.
В этой статье я постарался донести информацию простым и понятным языком. Здесь вы поймете как правильно выбрать надежного застройщика. Риск потерять ваши деньги в новостройке будет снижен.
Нам с Вами придётся провести мини-исследование.
Итак, поехали…
I ШАГ. Единый ресурс застройщиков
Находим сайт https://erzrf.ru/ – единый ресурс застройщиков
(если он плохо работает в вашем браузере, то откройте в Internet Exlporer).
Выбираем регион и город.
В “НАЙДЕНО” нажимаем на “_____ ЗАСТРОЙЩИКОВ”, в столбике сортировки выбираем СПИСОК (а не КАРТУ). И видим список застройщиков города.
Начинаем анализировать.
Смотрим на пятибалльный рейтинг – это значит на какую оценку застройщик соблюдает срок сдачи объекта.
Какой год основания фирмы.
Смотрим на долю в регионе, на место в РФ, на количество “дочек”, участвующих в строительстве (см. видео).
Выбираем застройщиков с нормальными показателями.
Отправляем в сравнение тех застройщиков, которых мы выбрали, нажимаем справа на значок ВЕСЫ.
Потом прощёлкиваем каждого застройщика и смотрим подробную информацию о нём. Смотрим, сколько ЖК он сдал, сколько строится на данный момент.
Какие показатели строительства, какой % квадратов сдан с просрочкой и с какой просрочкой (продолжительность).
Чем меньший у него процент просрочек, это значит что застройщик “берёт ношу по себе”. Больше рассчитывает, и не ввязывается в авантюры.
Крутим ниже, читаем новости о застройщике, упоминания в прессе. Не забываем, чем крупнее застройщик, тем больше о нём новостей.
Конечно, могут быть негативные, но опять-таки думаем головой. Крупный застройщик он как слон в посудной лавке. Из-за своих масштабов может что-то упускать из вида и кто-то остаётся этим недоволен.
Рейтинг erzrf.ru по большей своей части объективен, и его можно расценивать за истину. Но помните, всегда бывают исключения, так что держите это в уме.
К примеру, застройщик может находиться в топе ещё по инерции, а в ближайшем будущем будет начата процедура банкротства (как это вычислить мы узнаём ниже).
Ведь ни одно громкое имя не застраховано от банкротства (наглядный пример УРБАН, СУ-155). Чем больше компания, тем больше размывается внимание на все проекты. Финансовые потоки не могут держаться в одной голове – с раздутым штатом эффективность падает.
Лучше лаконичные, манёвренные фирмы, у которых отлажены бизнес-процессы. Так как их внимание не размывается на множество отвлекающих факторов. Также непрерывный темп ведения строительства говорит о хорошей команде в управлении.
Но крупные застройщики могут подстраховать себя потоками денег с других объектов, и поэтому могут пережить некоторые встряски.
Если фирма ввела в эксплуатацию много площади, то конечно, у неё возможны задержки, так как фирма массивная. Так что у крупных застройщиков просроченные сдачи обьектов, не всегда говорят о его плохом состоянии.
Так что, всё не однозначно, НАДО ДУМАТЬ ГОЛОВОЙ.
Поэтому продолжаем внедряться в этот вопрос дальше.
II ШАГ. Начинаем отсеивать:
- На сайте наш.дом.рф ищем в реестре проблемных застройщиков.
Заходим в “сервисы” – “каталог новостроек”, на карте находим ваш город.
Красным выделены проблемные стройки, ищем в них застройщиков и выкидываем с нашего списка.- Звоним в топ-3 агентств недвижимости вашего города. Общаемся с риелторами. Человеческий мозг подмечает то, что неуловимо сухой статистике и “компьютерам”. Записываем их повторяющиеся слова, о том или ином застройщике. Выслушиваем их видение будущего застройщиков.
Я вот что говорил, когда звонил: “Не могли бы вы описать застройщика 2-3 словосочетаниями? И что говорит ваша интуиция о будущем застройщиков?”
Обычно у риелторов в голове хранится сухой остаток о том или ином застройщике. Вот именно он состоит из пары-тройки словосочетаний, и именно он нужен нам. Я называю это “ДНК-код застройщика”, шлейф репутации которую он оставляет после себя.
Ну и банальщина, без неё никуда:
- забиваем в яндекс запрос “список надёжных застройщиков города __” (тут тоже на 100% не верим, так как списки могут быть устаревшие и прочее)
- ищем форумы дольщиков, просматриваем, что люди говорят о застройщиках. Смотрим с каким качеством сдаются квартиры. Если застройщик выдаёт не качественный конечный продукт, то значит и внутренняя дисциплина страдает. А это повод призадуматься, если он “подзабил” здесь может и “подзабить” в другом аспекте. Все, что настораживает выписывайте, и так потихоньку вырисуется “почерк” застройщика. Это всё равно что вырисовывать характер человека, по отзывам его окружения.
Наконец, останавливаемся на нескольких застройщиках.
Выписываем топ-3 или топ-5 (можете писать на бумаге, но лучше в екселе).
III ШАГ. Начинаем под микроскопом изучать каждого застройщика
1. Находим сайты застройщиков из вашего списка. Смотрим, насколько сильно социально открыты, есть ли ютуб канал, инстаграм, как часто выходят посты. Подписываемся на все соцсети, чтобы быть в курсе всех их новостей.
2. На сайте нам интересна вот какая информация:
- сколько объектов строят одновременно, география работ.
- смотрим устав застройщика (должен быть на сайте, если нет, то попросите прислать к вам на емайл).
- есть ли мощные инвесторы (фонды и госкорпорации), авторитетные известные подрядчики.
- смотрим на независимые оценки отраслевыми сайтами и порталами
- в какой ассоциации застройщиков состоит
- изучаем награды, почётные звания и прочее
3. Изучаем руководство, есть ли депутаты в администрации, люди из местного самоуправления.
Смотрим какие, еще статусные участники, какие компании он привлекает : проектные организации, архитектурное бюро, финансовые организации, генподрядные организации.
4. Находим на сайте раздел ДОКУМЕНТЫ, а в нём проектную декларацию, а в ней ИНН застройщика (пункт 2.1)
если не можете найти ИНН на сайте застройщика,
то его можно найти на сайте
https://www.rusprofile.ru/
(подобные сайты
https://www.list-org.com/
https://sbis.ru/
https://synapsenet.ru/)
Забейте в поиск этого сайта название фирмы+город (имя директора, адрес, телефон).
На этом же сайте можно увидеть надёжность фирмы, отзывы, финансовую отчётность, связи, судебные иски на эту фирму.
Списываем имена руководителей, учредителей – они нам ещё пригодятся. Смотрим на какие суммы были суды, если на несколько миллионов, то есть вероятность что застройщика ждет банкротство.
5. Теперь обращаемся к ПРОЕКТНОЙ ДЕКЛАРАЦИИ, скачиваем с сайтов, если не можете найти, позвоните к застройщику и попросите прислать к вам на емайл.
Здесь очень полезная информация: о застройщике, разрешениях, о сданных и строящихся объектах, сроках сдачи дома, об учредителях, характеристиках дома, количестве квартир, технологиях строительства.
Некоторые застройщики начинают продавать квартиры до получения разрешения с заключением Пред Договора – для вас это высокий риск.
Также смотрим, кто конкретно строит дом, чтоб не было ООО специально НЕДАВНО открытое под строительство ЖК (это новое ООО может быть зарегистрировано на оффшорах).
Не путайте с дочкой главного застройщика (которая открыта давно, и при помощи “дочки” построено несколько объектов). “Дочка” это хорошо, в рекламе может быть название холдинга, а строить дочка этого холдинга), но знайте если холдинг банкротится, то и дочка под ударом
Обращаем внимание, какие права на земельный участок — аренда, либо право собственности. Если аренда, то она не должна заканчиваться до окончания строительства.
6. https://egrul.nalog.ru/ на сайте забиваем ИНН, нажимаем “ПОЛУЧИТЬ ВЫПИСКУ”
Смотрим документы о постановке компании на налоговый учет.
7. Смотрим, а не признают ли в ближайшем будущем застройщика банкротом. Требования о банкротстве можно проверить в картотеке дел арбитражного суда.
СУДЫ – http://kad.arbitr.ru/ – картотека судов, забиваем поиск по ИНН. Смотрим если судятся банки, страховые компании.
Иски на крупные суммы 50-200 млн руб, то это признаки будущего банкротства.
https://bankrot.fedresurs.ru/ – смотрим не начата ли процедура банкротства, конкурсное производство
8. Смотрим открытую финансовую отчётность на сайте БД СКРИН https://kontragent.skrin.ru/dbsearch/dbsearchru/companies/
или на сайте СПАРК – https://www.spark-interfax.ru/ (этот сервис платный, но есть бесплатная пробная версия)
9. На сайте наш.дом.рф заходим в “сервисы” – “гражданам” – “единый реестр застройщиков”, забиваем ИНН застройщика.
Появится ваш застройщик, открываем его крутим в самый низ, видим “дополнительная информация”.
Просматриваем всё что есть, в “документах” есть:
- финансовая отчётность,
- проектная декларация,
- аудиторские заключения
Также выходим на сайт https://www.testfirm.ru/ забиваем ИНН и видим финансовое состояние застройщика.
10. С крупными ли банками сотрудничает (лучше чтоб банков было больше пяти), надёжность банков https://www.banki.ru/banks/ratings/ Если спонсирует какой-то фонд, то лучше, чтобы он НЕ был включен в эту стройфирму (стройхолдинг).
Если же стройка ведётся с использованием средств дольщиков тут уже немного меньше причины радоваться.
11. Убедитесь, что застройщик застрахован в надёжной компании, это можно найти в проектной декларации
или найдите информацию про эскроу-счёт, при эскроу-счёте страхование ответственности и отчисления в фонд уже не нужны.
12. СудебныеРешения.рф – на сайте смотрим решённые суды.
Заходим в “Расширенный поиск” – “Текст документа” – “Находим ваш регион” – “Выбираем суды вашего города” – забиваем название застройщика, ИНН, или же имя руководителя стройфирмы.
Здесь нам интересны, какие иски были поданы на застройщика, в каких делах он замешан, тут можно понять “почерк” застройщика, насколько он порядочен, хитрит ли в отношениях с окружающими и прочее и прочее.
Конечно, не надо рубить сплеча, так как у любого застройщика могут быть недовольные. Вы подключите свою холодную голову, и посмотрите объективно на все эти иски. Какие-то иски могут быть просто капризами клиентов.
А могут быть серьёзные повторяющиеся непорядочные ходы: начало строительства без получения разрешения, спорные права на землю, допуски на строительство, дерзкие срывы сроков и т.п.
ПОЧТИ ПОЛНОСТЬЮ ЗАСТРОЙЩИКА МОЖНО ПРОВЕРИТЬ ЗДЕСЬ (данные с 26 источников):
https://focus.kontur.ru/ – но это платно, есть пробная версия
IV ШАГ. ТЕПЕРЬ СМОТРИМ НА НОВОСТНОЙ ШЛЕЙФ, ОСТАВЛЕННЫЙ ЗАСТРОЙЩИКОМ
https://yandex.ru/news/ – забиваем в поиск новостей название ФИРМЫ+ГОРОД или имя директора. Можно ЖК котором хотите купить квартиру. (также можно поискать в гугл новостях https://news.google.com/, но мне больше нравится яндекс новости)
Смотрим анализируем, есть ли новости о начале банкротства, есть ли суды на директора, есть ли претензии города к застройщику. Какие отношения с администрацией города, есть ли поддержка местной администрации, мэром, губернатором области, главой республики.
Есть ли награждения застройщика городскими наградами, благодарности или же наоборот, застройщик в “опале”.
Это всё уменьшает вероятность возникновения административных проблем, связанных с земельными вопросами, подключением к энергосетям, получением согласований, разрешений, и т.п.
https://trends.google.ru/trends/?geo=RU
ТАКЖЕ ЗАБИВАЕМ В ГУГЛ ТРЕНДЫ ЗАСТРОЙЩИКА И ГЕНДИРЕКТОРА, ЕСЛИ какой-то шум по счет застройщика, то вы его увидите.
опять-таки…
http://kad.arbitr.ru/ – картотека судов, чтобы увидеть сегодняшнюю объективную реальность.
V ШАГ. ТЕПЕРЬ У ВЫБРАННОГО ЗАСТРОЙЩИКА ВЫБИРАЕМ ЖК
Выбрали определённый дом. ОБЯЗАТЕЛЬНО земля беспроблемная:
- проверяем документы на аренду или покупку земли
- назначение земли должна быть – «многоэтажная жилая застройка»
- если земля в аренде, сравнить сроки сдачи объекта и сроки аренды земли
Проверяем по кадастровой карте https://rosreestr.net/kadastrovaya-karta, находим участок под вашим выбранным домом и проверяем назначение земли.
Теперь смотрим документы на выбранную вами новостройку:
- разрешение на строительство, чтобы сроки не вышедшие.
- проектную декларацию дома
- заключение о соответствии застройщика и проектной документации требованиям
- сведения об основных характеристиках объекта недвижимости
- план типового этажа
на сайте НАШ.ДОМ.РФ смотрим все документы на квартиру. заходим в “сервисы” – “каталог новостроек” – “карта” – “находим выбранный вами ЖК” – “документы”. Просматриваем все документы на этот ЖК
VI ШАГ. ВЫЕЗЖАЕМ НА СТРОЙКУ
Приезжаем на стройку. Нам нужно понять, какая тут инфраструктура, о каких “сюрпризах” в рекламных буклетах умолчал застройщик.
Пройдите путь до остановки общественного транспорта пешком.
Запросите будущий план застройки территории, так как вид с вашего окна в будущем, возможно будет перекрыт новым домом.
Оцениваем, есть ли движение на стройке, чем больше людей и техники тем лучше. Разговариваем с рабочими, узнаём как с зарплатой. Смотрим есть ли вэб камеры на стройке.
Примерная продолжительность стройки:
панельный дом – 7-8 месяцев строится, монолит-кирпич – 1,5 года, кирпич – 2,5 года
Узнаём как долго строится присмотренный вами дом.
Анализируем обустройство дворов.
Заходим в сданные дома, лучше в те, которые были сданы 1-2 года назад.
Смотрим качество жилья, как работает лифт, как сохранилась отделка подъезда.
Взглянув на все эти вещи, мало-мальски в вашей голове должен появиться “почерк” застройщика.
Идём в офис застройщика. В офисе смотрим оригиналы документов.
К документам, с которыми нужно ознакомиться, относятся:
- устав юридического лица;
- свидетельство о регистрации юр лица;
- свидетельство о постановке на налоговый учёт
- протокол о назначении руководителя организации;
- выписка из Единого Государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ)
- разрешение на строительство
- проектная декларация
— учредительные документы;
— договор страхования;
— образец договора долевого строительства.
Находясь в офисе застройщика, через смартфон можете зайти на сайт https://egrul.nalog.ru/, забить ИНН застройщика и получить выписку. И начать сверять данные с сайта налоговой с данными прописанными в оригиналах застройщика. Если всё совпадает — это хороший знак.
Если есть несовпадения — стоит насторожиться. Прям в офисе начните закидывать вопросами застройщика, и наблюдайте, как будет отвечать на вопросы.
Расспросите с какими подрядчиками работает застройщик, узнайте их ИНН, и на сайте https://www.rusprofile.ru/
проверьте этих подрядчиков.
VII. ПРОВЕРЯЕМ Договор Долевого Участия (ДДУ)
Тип договора, который используется при покупке квартиры в новостройке – только ДДУ (никакие ЖСК, преддогорова (ПДКП), вексельные схемы, ПИФы)
ДДУ — договор только между вами и застройщиком, проверяем ваши и данные застройщика.
Проверяем реквизиты застройщика.Данные застройщика у вас уже должны быть. Мы их узнали с вышеперечисленных сайтов.
Проверяем нет ли ошибок в ваших паспортных данных.
Потом проверяем, все детали будущей квартиры:
— адрес дома (строительный адрес)
— кадастровый номер участка, на котором построят дом.
— этаж и предварительный номер квартиры;
— планировка и площадь квартиры
— дата сдачи объекта
Сравните заявленные сроки сдачи объекта и срок действия разрешения на строительство – допустима разница на 6 месяцев.
Возможен перенос сроков сдачи, но при этом, должно быть подписано дополнительное соглашение. При нарушении сроков вы имеете право на выплату пени.
Проверьте степень готовности в которой сдадут вашу квартиру:
потолки, стены, полы, двери, окна, электроснабжение, счётчики воды, высота потолков и прочее (их “количество” и качество)
Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ, обратите внимание на всё это при приёмке, так как застройщик будет обязан доводить квартиру до нормального состояния за свой счёт.
Обычно застройщик пытается минимизировать свои обязательства, чтобы при приёмке было меньше претензий.
Поэтому требуйте как более подробного описания вашей квартиры, какой она должна быть при сдаче (уточняйте какие должны быть счётчики, количество фаз в счётчиках, будут ли корзины для кондиционеров, высота потолков, будет ли стяжка пола, разводка электропроводки и прочее).
Обратите внимание, где и как застраховал застройщик свои обязательства.
Также вы в ДДУ должен быть указано, на какие деньги строится дом, если на деньги банка, то можете проверить этот банк на сайте https://www.banki.ru/banks/ratings/
ВАЖНЫЕ МОМЕНТЫ В ДОГОВОРЕ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ:
1) прописаны сроки ввода в эксплуатацию
2) прописано сколько вам выплатят, если после постройки площадь вашей квартиры уменьшится
3) прописывается размер вашей компенсации в случае затягивания строительства дома, если застройщик не укладывается в срок.
ЕСТЬ СЛУЧАИ, КОГДА НЕЛЬЗЯ ПОДПИСЫВАТЬ ДДУ:
- произошла смена застройщика
- неоднократно продлевались сроки сдачи объекта.
- застройщик участвует в судебных спорах
- застройщик неоднократно привлекался к административной ответственности
- предлагает оплатить ДДУ до его регистрации
- есть серьёзные претензии к качеству строительства в сданных домах
- нет опыта строительства многоквартирных домов
- цена на квартиру сильно ниже по рынку
- отсутствует разрешение на строительство, документы на землю
- земля не для строительства жилого дома
- сведения об объекте не сходятся с публичными документами.
- застройщик имеет статус ИП.
- застройщик предлагает подписать ПДКП (предварительный договор купли-продажи – это очень опасно)
Если покупаете у инвестора (переуступка), вам передают ПРАВО ТРЕБОВАНИЯ НА КВАРТИРУ К ЗАСТРОЙЩИКУ. Договор уступки всегда “работает” только в паре с основным ДДУ (заверенная нотариусом копия). Также проверьте нужно ли инвестору разрешение на продажу квартиры от застройщика.
VII ШАГ. ПЕРЕД ПОКУПКОЙ
У большинства застройщиков бывают скидки на новостройки.
Так вот, можно заранее их “повыбивать”, или же подгадать покупку как раз под акцию от застройщика. Они обычно бывают под конец квартала, или перед Новым годом. Также не забывайте о квартирах на крайних этажах.
Ещё бывают выставки недвижимости, почти во всех городах, о ней можно узнать с форумов вашего города. Здесь можно найти квартиры с хорошими скидками, или же эксклюзивные предложения.
4,33, (оценок: 3)
Загрузка...