Что необходимо проверить перед покупкой квартиры?

Покупка квартиры – ответственный этап в жизни каждой семьи. И поэтому, когда необходимая сумма для приобретения собственного жилья собрана, на рассмотрении уже имеются подходящие варианты жилплощади, необходимо уделить максимум внимания всем нюансам предстоящей сделки. В частности, проверке интересующей вас жилплощади перед покупкой.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!

Как проверить квартиру перед покупкой:

1. Правоустанавливающие документы – вот первое на то, что необходимо обратить внимание перед приобретением квартиры. Чаще всего при совершении операции по приобретению жилья заключается договор купли-продажи, а в некоторых случаях дарения, свидетельства о правах на наследование жилплощади. Необходимо обратить внимание на то, чтобы покупателю был предназначен полный набор документов, составленных в соответствии с действующим законодательством.
2. История. История квартиры содержит данные, указывающие личность ее предыдущих владельцев, а также наличие или отсутствие связанных с ней споров. Зная историю максимально подробно и в деталях, можно обезопасить себя от многих рисков в будущем.
3. Отсутствие нарушений. К числу основных нарушений, которые могут существенно осложнить ее эксплуатацию и ухудшить качество жизни в ней может незаконная перепланировка. Причем, под незаконной перепланировкой понимаются любые действия, связанные с изменением конфигурации квартиры, не согласованные с жилищной инспекцией.
4. Отсутствие прав третьих лиц. Любой человек, который когда-то был прописан на территории выставленного на продажу объекте недвижимости, формально имеет право владения им. Именно поэтому указанному аспекту проверки нужно уделить особое внимание.
5. Обременения/аресты. Выяснить, имеет ли квартира какие-либо обременения можно воспользовавшись двумя основными способами. А именно – обратившись на сайт Росреестра, или получив выписку из ЕГРП. Каждый из этих способов по-своему удобен, но при этом имеет и свои недостатки.
6. Долги. В том случае, если покупатель не был поставлен в известность о том, что предыдущий владелец имел долги по квартплате, неоплаченные счета могут накапливаться. В качестве факторов риска могут выступать длительные командировки, выезды за пределы города или страны, отбывание собственником квартиры длительного тюремного заключения и т.д. Именно поэтому перед покупкой недвижимости необходимо удостовериться, что за ней нет долгов по квартплате.
7. Продавца. Для того, чтобы проверить полномочия продавца и его право на продажу квартиры, необходимо не только проверить сам факт наличия этих прав, но и основания, на которых они были ему предоставлены. То есть, как возникли эти права, насколько они законны и т.д.
8. Отсутствие судебных споров. Судебные споры, связанные с квартирой, могут привести к началу длительных разбирательств с родственниками продавца и оспариванию прав на недвижимость. Информацию о вероятных рисках можно получить, заранее обратившись в ЕГРП, либо собрав необходимые данные с помощью домовой книги.

Проверка документов

Для осуществления проверки документов необходимо обратить особое внимание на следующее:

1. Документы, подтверждающие личность продавца (например, паспорт).
2. Документы, подтверждающие право владельца распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению. Это может быть договор купли-продажи, как альтернатива – дарения-принятия. В том случае если ранее квартира была передана другому лицу по акту дарения-принятия, либо по завещанию необходимо убедиться в том, что новый собственник имеет к владельцу непосредственное отношение. В противном случае его стремление продать ее должно серьезно насторожить.
3. Согласие, данное супругом на распоряжение имуществом, а также документы, подтверждающие то, что продавец состоит в браке.
4. В случае если собственность была получена собственником по договору наследования, необходим также документально подтвержденный отказ других наследников от претензий на имущество.
5. Если владельцем является несовершеннолетний, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.

Документ, составленный в соответствии с нормативно правовыми актами:

1. Не должен содержать какие-либо исправления.
2. Дополнительные внесения, если они имеются, необходимо подтвердить печатью и подписью нотариуса, а также всех непосредственных участников договора.
3. Договор должен иметь государственную регистрацию.
4. В договоре должны быть освещены права и обязанности сторон, неисполнение которых может стать основанием для расторжения сделки.

История

Проверку истории можно осуществить воспользовавшись следующими способами:

1. Обратиться в ЕГРП. Этот реестр содержит данные о квартирах и операциях, осуществляемых с ними с 1998 года. Для того, чтобы получить нужный документ, в Росреестр необходимо предоставить паспорт, заранее составленное заявление и квитанцию, подтверждающую выплату госпошлины (для юридических лиц размер выплат составляет 600 рублей, для физических лиц – 200).
2. Заказать необходимый документ также можно через МФЦ или почту.

Может получиться так, что в реестре не будет найдена информация о запрашиваемом объекте недвижимости. Это говорит о том, что помещение чисто и никаких существенных операций с ним не осуществлялось.

Что должно насторожить потенциального покупателя:

1. Большое количество сделок по купле-продаже.
2. Аресты, наложенные на квартиру ранее.

Отсутствие нарушений

Для того, чтобы проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок или переустройств, необходимо запросить у бывших владельцев соответствующие справки из БТИ.

После получения планов жилья из БТИ их обязательно нужно сверить с текущим состоянии квартиры. Любые расхождения должны быть обоснованы соответствующими разрешениями.

Почему это так важно? Любой человек, приобретающий квартиру, которой коснулась незаконная перепланировка, будет нести ответственность за нее даже в том случае, если формально не имел к ней никакого отношения.

Отсутствие прав третьих лиц

Для того, чтобы узнать, кто и когда был прописан в квартире, можно использовать следующий способ.

Максимальные сведения о лицах, которые когда-то были прописаны в интересующей покупателя квартире, можно найти в расширенной выписке домовой книги.

В ней будет указано, кто именно был вписан, когда и почему был выписан и т.д. В ней же находятся сведения и о ключевых событиях жизни прописанных (например, долгосрочный отъезд, служба в армии, заключение в места лишения свободы). В случае смерти жильца в выписке указывалась дата смерти, а также номер свидетельства.

После того, как продавец будет располагать данными о лицах, прописанных в квартире, необходимо уделить особое внимание следующим категориям лиц:

1. Отсутствующие прописанные в квартире члены семьи, а также лица, чье местонахождение на момент заключения сделки остается неизвестным.
2. В случае, если в ней прописаны лица, на момент заключения сделки проходящие срочную службу в армии, находящиеся в длительной командировке или отбывающие наказание в местах лишения свободы, они могут претендовать на квартиру. Это может создать немало трудностей в дальнейшем и привести к долгосрочным судебным разбирательствам.
3. Несовершеннолетние. Для того, чтобы сделка считалась действительной, необходимо заручиться поддержкой органов опеки и получить все необходимые документы с их стороны.
4. Если квартира является совместным имуществом супругов, необходимо также иметь на руках письменное согласие на продажу обоих.

Наличие обременений и арестов

На сайте Росреестра, необходимо внимательно заполнить все необходимые поля. Поскольку это не всегда бывает удобно, в качестве альтернативы можно выбрать другую форму, где требуется ввод исключительно кадастрового номера (получить кадастровый номер можно указав адрес на сайте Ktotam.pro).

Несмотря на то, что указанный способ достаточно прост и он позволяет получить информацию в довольно сжатые сроки, зачастую он не совсем удобен. К примеру, сбои в работе системы зачастую могут привести к тому, что информация о запрашиваемом объекте может оказаться недоступной. Также, если последняя сделка была совершена ранее 2000 года, информация о ней также может отсутствовать.

Выписка из ЕГРП содержит более полную и развернутую информацию о недвижимости. Получение справки стоит 150 рублей; заказать ее можно либо при помощи официального сайта Росреестра, либо уже указанного сайта Ktotam.

В первом случае необходимая информация будет предоставлена в среднем через 52 часа, во втором – через 10-20 минут. При необходимости можно получить документы как в бумажном, так электронном виде.

Отсутствие долгов

При наличии адреса интересующей квартиры, данные можно получить следующими способами:

1. Заполнив необходимую форму на официальном сайте ЖКХ
2. Обратившись в личный кабинет (по адресу) на сайте управляющей компании
3. На сайте банка, взимающего платежи
4. При помощи банкоматов

Если покупателю известен лицевой счет:

1. Покупатель может узнать все необходимые данные у сотрудника Почты России, продиктовав ему лицевой счет
2. Информация может быть получена через терминал оплаты или отделение банка
3. Решить вопрос можно позвонив по номеру компании, которая предоставляет определенный вид услуг

Проверка полномочий продавца

Для того чтобы убедиться в законности полномочий продавца необходимо установить следующее:

1. Дееспособность продавца, подтверждающая то, что он осознает свои действия и готов в полной мере нести за них ответственность (справка о том, что лицо не состоит на учете нарко-и психоневрологического диспансера).
2. Право собственности на квартиру.
3. Наличие выписки из единого государственного реестра.

Отсутствие судебных споров

Судебные споры, связанные с покупкой квартиры, могут быть связаны:

1. С конфликтом между супругами, а также прошлыми и будущими владельцами.
2. С признанием недееспособным продавца, заключившего сделку.
3. С возвращением лица, прописанного в квартире, но ранее отсутствующего.

Решить проблему, связанную с судебными спорами, можно получив соответствующую выписку из ЕГРП, либо расширенную выписку из домовой книги. Необходимо также учесть, срок срок рассмотрения судебных заявлений составляет три года.

Нюансы проверки квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке связана с немалыми рисками.

В частности, это:

1. Риск потери денег.
2. Риск существенной задержки окончания сроков возведения дома.
3. Риск приобретения жилья, качество которое не соответствует цене.
4. Риск остановки жилья по причине незаконности строительства, мошенничества или банкротства застройщика.

Именно поэтому перед покупкой помещения в новостройке исключительно важно тщательно проверить репутацию продавца.

В частности, важно:

1. Получить полный пакет документов от застройщика.
2. Собрать информацию о деятельности организации, несущей ответственность за строительство.
3. Узнать, сколько времени длится строительство.
4. Выяснить, имелись ли у других покупателей претензии и с чем они были связаны.
5. Выяснить, были ли получены все документы на разрешение строительства.
6. Ответить на вопрос, состоит ли застройщик в саморегулируемой строительной организации. Это может дать гарантии возмещения убытков в том случае если по тем или иным причинам строительство будет прекращено.
7. Установить, имеет ли организация документы, подтверждающие право собственности на землю, на которой строится дом.