Покупка квартиры – ответственный этап в жизни каждой семьи. И поэтому, когда необходимая сумма для приобретения собственного жилья собрана, на рассмотрении уже имеются подходящие варианты жилплощади, необходимо уделить максимум внимания всем нюансам предстоящей сделки. В частности, проверке интересующей вас жилплощади перед покупкой.
Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!
Как проверить квартиру перед покупкой:
- Правоустанавливающие документы – вот первое на то, что необходимо обратить внимание перед приобретением квартиры. Чаще всего при совершении операции по приобретению жилья заключается договор купли-продажи, а в некоторых случаях дарения, свидетельства о правах на наследование жилплощади. Необходимо обратить внимание на то, чтобы покупателю был предназначен полный набор документов, составленных в соответствии с действующим законодательством.
- История. История квартиры содержит данные, указывающие личность ее предыдущих владельцев, а также наличие или отсутствие связанных с ней споров. Зная историю максимально подробно и в деталях, можно обезопасить себя от многих рисков в будущем.
- Отсутствие нарушений. К числу основных нарушений, которые могут существенно осложнить ее эксплуатацию и ухудшить качество жизни в ней может незаконная перепланировка. Причем, под незаконной перепланировкой понимаются любые действия, связанные с изменением конфигурации квартиры, не согласованные с жилищной инспекцией.
- Отсутствие прав третьих лиц. Любой человек, который когда-то был прописан на территории выставленного на продажу объекте недвижимости, формально имеет право владения им. Именно поэтому указанному аспекту проверки нужно уделить особое внимание.
- Обременения/аресты. Выяснить, имеет ли квартира какие-либо обременения можно воспользовавшись двумя основными способами. А именно – обратившись на сайт Росреестра, или получив выписку из ЕГРП. Каждый из этих способов по-своему удобен, но при этом имеет и свои недостатки.
- Долги. В том случае, если покупатель не был поставлен в известность о том, что предыдущий владелец имел долги по квартплате, неоплаченные счета могут накапливаться. В качестве факторов риска могут выступать длительные командировки, выезды за пределы города или страны, отбывание собственником квартиры длительного тюремного заключения и т.д. Именно поэтому перед покупкой недвижимости необходимо удостовериться, что за ней нет долгов по квартплате.
- Продавца. Для того, чтобы проверить полномочия продавца и его право на продажу квартиры, необходимо не только проверить сам факт наличия этих прав, но и основания, на которых они были ему предоставлены. То есть, как возникли эти права, насколько они законны и т.д.
- Отсутствие судебных споров. Судебные споры, связанные с квартирой, могут привести к началу длительных разбирательств с родственниками продавца и оспариванию прав на недвижимость. Информацию о вероятных рисках можно получить, заранее обратившись в ЕГРП, либо собрав необходимые данные с помощью домовой книги.
Проверка документов
Для осуществления проверки документов необходимо обратить особое внимание на следующее:
- Документы, подтверждающие личность продавца (например, паспорт).
- Документы, подтверждающие право владельца распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению. Это может быть договор купли-продажи, как альтернатива – дарения-принятия. В том случае если ранее квартира была передана другому лицу по акту дарения-принятия, либо по завещанию необходимо убедиться в том, что новый собственник имеет к владельцу непосредственное отношение. В противном случае его стремление продать ее должно серьезно насторожить.
- Согласие, данное супругом на распоряжение имуществом, а также документы, подтверждающие то, что продавец состоит в браке.
- В случае если собственность была получена собственником по договору наследования, необходим также документально подтвержденный отказ других наследников от претензий на имущество.
- Если владельцем является несовершеннолетний, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.
Документ, составленный в соответствии с нормативно правовыми актами:
- Не должен содержать какие-либо исправления.
- Дополнительные внесения, если они имеются, необходимо подтвердить печатью и подписью нотариуса, а также всех непосредственных участников договора.
- Договор должен иметь государственную регистрацию.
- В договоре должны быть освещены права и обязанности сторон, неисполнение которых может стать основанием для расторжения сделки.
История
Проверку истории можно осуществить воспользовавшись следующими способами:
- Обратиться в ЕГРП. Этот реестр содержит данные о квартирах и операциях, осуществляемых с ними с 1998 года. Для того, чтобы получить нужный документ, в Росреестр необходимо предоставить паспорт, заранее составленное заявление и квитанцию, подтверждающую выплату госпошлины (для юридических лиц размер выплат составляет 600 рублей, для физических лиц – 200).
- Заказать необходимый документ также можно через МФЦ или почту.
Может получиться так, что в реестре не будет найдена информация о запрашиваемом объекте недвижимости. Это говорит о том, что помещение чисто и никаких существенных операций с ним не осуществлялось.
Что должно насторожить потенциального покупателя:
- Большое количество сделок по купле-продаже.
- Аресты, наложенные на квартиру ранее.
Отсутствие нарушений
Для того, чтобы проверить квартиру на предмет незаконных перепланировок или переустройств, необходимо запросить у бывших владельцев соответствующие справки из БТИ.
После получения планов жилья из БТИ их обязательно нужно сверить с текущим состоянии квартиры. Любые расхождения должны быть обоснованы соответствующими разрешениями.
Почему это так важно? Любой человек, приобретающий квартиру, которой коснулась незаконная перепланировка, будет нести ответственность за нее даже в том случае, если формально не имел к ней никакого отношения.
Отсутствие прав третьих лиц
Для того, чтобы узнать, кто и когда был прописан в квартире, можно использовать следующий способ.
Максимальные сведения о лицах, которые когда-то были прописаны в интересующей покупателя квартире, можно найти в расширенной выписке домовой книги.
В ней будет указано, кто именно был вписан, когда и почему был выписан и т.д. В ней же находятся сведения и о ключевых событиях жизни прописанных (например, долгосрочный отъезд, служба в армии, заключение в места лишения свободы). В случае смерти жильца в выписке указывалась дата смерти, а также номер свидетельства.
После того, как продавец будет располагать данными о лицах, прописанных в квартире, необходимо уделить особое внимание следующим категориям лиц:
- Отсутствующие прописанные в квартире члены семьи, а также лица, чье местонахождение на момент заключения сделки остается неизвестным.
- В случае, если в ней прописаны лица, на момент заключения сделки проходящие срочную службу в армии, находящиеся в длительной командировке или отбывающие наказание в местах лишения свободы, они могут претендовать на квартиру. Это может создать немало трудностей в дальнейшем и привести к долгосрочным судебным разбирательствам.
- Несовершеннолетние. Для того, чтобы сделка считалась действительной, необходимо заручиться поддержкой органов опеки и получить все необходимые документы с их стороны.
- Если квартира является совместным имуществом супругов, необходимо также иметь на руках письменное согласие на продажу обоих.
Наличие обременений и арестов
На сайте Росреестра, необходимо внимательно заполнить все необходимые поля. Поскольку это не всегда бывает удобно, в качестве альтернативы можно выбрать другую форму, где требуется ввод исключительно кадастрового номера (получить кадастровый номер можно указав адрес на сайте Ktotam.pro).
Несмотря на то, что указанный способ достаточно прост и он позволяет получить информацию в довольно сжатые сроки, зачастую он не совсем удобен. К примеру, сбои в работе системы зачастую могут привести к тому, что информация о запрашиваемом объекте может оказаться недоступной. Также, если последняя сделка была совершена ранее 2000 года, информация о ней также может отсутствовать.
Выписка из ЕГРП содержит более полную и развернутую информацию о недвижимости. Получение справки стоит 150 рублей; заказать ее можно либо при помощи официального сайта Росреестра, либо уже указанного сайта Ktotam.
В первом случае необходимая информация будет предоставлена в среднем через 52 часа, во втором – через 10-20 минут. При необходимости можно получить документы как в бумажном, так электронном виде.
Отсутствие долгов
При наличии адреса интересующей квартиры, данные можно получить следующими способами:
- Заполнив необходимую форму на официальном сайте ЖКХ
- Обратившись в личный кабинет (по адресу) на сайте управляющей компании
- На сайте банка, взимающего платежи
- При помощи банкоматов
Если покупателю известен лицевой счет:
- Покупатель может узнать все необходимые данные у сотрудника Почты России, продиктовав ему лицевой счет
- Информация может быть получена через терминал оплаты или отделение банка
- Решить вопрос можно позвонив по номеру компании, которая предоставляет определенный вид услуг
Проверка полномочий продавца
Для того чтобы убедиться в законности полномочий продавца необходимо установить следующее:
- Дееспособность продавца, подтверждающая то, что он осознает свои действия и готов в полной мере нести за них ответственность (справка о том, что лицо не состоит на учете нарко-и психоневрологического диспансера).
- Право собственности на квартиру.
- Наличие выписки из единого государственного реестра.
Отсутствие судебных споров
Судебные споры, связанные с покупкой квартиры, могут быть связаны:
- С конфликтом между супругами, а также прошлыми и будущими владельцами.
- С признанием недееспособным продавца, заключившего сделку.
- С возвращением лица, прописанного в квартире, но ранее отсутствующего.
Решить проблему, связанную с судебными спорами, можно получив соответствующую выписку из ЕГРП, либо расширенную выписку из домовой книги. Необходимо также учесть, срок срок рассмотрения судебных заявлений составляет три года.
Нюансы проверки квартиры в новостройке
Покупка квартиры в новостройке связана с немалыми рисками.
В частности, это:
- Риск потери денег.
- Риск существенной задержки окончания сроков возведения дома.
- Риск приобретения жилья, качество которое не соответствует цене.
- Риск остановки жилья по причине незаконности строительства, мошенничества или банкротства застройщика.
Именно поэтому перед покупкой помещения в новостройке исключительно важно тщательно проверить репутацию продавца.
В частности, важно:
- Получить полный пакет документов от застройщика.
- Собрать информацию о деятельности организации, несущей ответственность за строительство.
- Узнать, сколько времени длится строительство.
- Выяснить, имелись ли у других покупателей претензии и с чем они были связаны.
- Выяснить, были ли получены все документы на разрешение строительства.
- Ответить на вопрос, состоит ли застройщик в саморегулируемой строительной организации. Это может дать гарантии возмещения убытков в том случае если по тем или иным причинам строительство будет прекращено.
- Установить, имеет ли организация документы, подтверждающие право собственности на землю, на которой строится дом.
Самое главное проверить не только документы на квартиру, но и паспорт! Однажды был такой случай. Была продана квартира по поддельному паспорту. Очень “хороший” мастер переклеил фото собственника в квартире на фото мошенника. При чем ей была женщина. Паспорт от настоящего не отличить! Может быть и девушка при приеме документов была на регистрацию сделки или не наметила или просто от большого потока документов и усталости не обратила внимание на документ. Квартира была продана. А у настоящего собственника был обморок, когда он обратился за выпиской из ЕГРП и узнал, что не является собственником квартиры. Оказывается паспорт был украден. Конечно, завели уголовное дело. На квартиру наложили арест. Вот такая история. Будьте осторожны и обращайте внимание не только на наличие документов, но и их подлинность
Татьяна, согласен с Вами. Очень много поддельных документов сдают в Росреестр на регистрацию права собственность на недвижимость. Поддельные доверенности занимают, пожалуй 1е место. Моя супруга – регистратор. Говорит, что был случай, у нотариуса выкрали бланки доверенностей и сдавали эти доверенности с поддельной печатью и подписью на ней. С тех пор жена при работе с доверенностью, перезванивает нотариусу или его помощнику и уточняет была ли зарегистрирована данная доверенность у них в реестре. Напечатанные “оригиналы” на цветном принтере – так же очень часто встречают государственные регистраторы. Хорошо, если есть опыт или внимательность. А если нет…