Что нужно знать о покупке квартиры с обременением?

Для покупки квартиры с обременением, все необходимые документы подготавливает продавец, а покупатель должен досконально проверить их.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!

В случае невозможности выполнить это самостоятельно, можно поручить это специализированной организации за определенное денежное вознаграждение.

Пошаговая инструкция:

1. Следует изучить справку, полученную в ЕГРП. В ней обязательно будет указана вся необходимая информация об обременениях.
2. Нужно проверить все сделки, в которых участвовала покупаемая квартира. Если она довольно часто меняла своих владельцев, это должно насторожить.
3. Если выполнена серьезная перепланировка, то проверить ее законность. Следует иметь в виду, что при отсутствии их, сделку купли-продажи совершить невозможно.
4. Проверить и присмотреться к продавцу:
   • навести справки о том, что он полностью является дееспособным;
   • не состоит на учете в наркологическом, либо психоневрологическом диспансере. Если продавец является таковым, то у него должен быть опекун, который, и обязан предъявить весь пакет необходимой документации.
5. Проверить справку о прописанных лицах на жилой площади, точнее, об их отсутствии.
6. Навести справки об отсутствии задолженности, в частности, по ЖКХ, ведь при их наличии, долги перейдут вместе с квартирой покупателю.

Если же квартира обременена чем-либо, то продавцу следует сразу сообщить об этом покупателю, чтобы не возникло новых проблем.

При том, что помещение находится в ипотеке, можно решить вопрос с банком. Покупатель имеет право оформить на себя долговое обязательство.

Риски

При приобретении такого вида жилья риски могут возникнуть, в зависимости от их особенностей.

1. Ипотечное жилое помещение. Здесь риски состоят в том, что продавец не может погасить долги банку. В этом случае следует проверить договор с банком, запросить информацию у учреждения банка.
2. Приобретение у юридических лиц. Одним из главных рисков в этом случае обнаруживаются несоблюдения ими правил оформления. Чтобы не возникли такие проблемы, следует проверить полномочия лиц, заключающих сделку, и имеют ли они, в принципе, полномочия совершать действия такого характера.
3. У престарелого гражданина. В этом случае следует:
   • проверить дееспособность продавца;
   • взять заключение с наркологической больницы;
   • провести беседу с проживающими по соседству людьми и участковым инспектором;
   • пригласить врача-психиатра для освидетельствования продавца;
4. Покупка жилья, которое в собственности находится меньше, чем 3 года. В этом случае, может возникнуть ситуация, что бывший владелец не выплатил подоходный налог в размере 13%.
5. Приобретение жилья в новостройке. Здесь следует досконально изучить все правовые документы фирмы, которая занимается строительством. Следует насторожиться, если застройщик требует быстрое внесение денег.

Стоит ли покупать?

Приобретать или нет жилое помещение с обременением, решать, в первую очередь, покупателю. В этом случае существует ряд всевозможных рисков, которые могут возникнуть после подписания договора. К примеру, в квартире находятся престарелые или недееспособные граждане, которых будущий собственник обязан содержать до конца их дней. Это относится к серьезным недостаткам, связанным с этой сделкой.

Преимуществом является то, что такое жилье всегда оценивается намного дороже, чем на рынке недвижимости. Как правило, их реализовывают намного дешевле и стараются сразу уехать из города или страны. Тогда будущему собственнику в одиночку придется решать возникшие проблемы и, как правило, уде продать такое жилье он не сможет.

Что это вообще такое?

Ограничения на имущество в виде обременения – это присутствие определенных условий юридического характера, которые ограничивают действия владельца на выполнение юридических действий.

Если говорить другими словами, владелец жилья не имеет юридического права продать или обменять его, не получив соглашения третьего лица, который имеет прямой интерес к ней.

В случае реализации такого жилого помещения, к новому владельцу, кроме квартиры, переходят и сопровождающие ее обременения. Чтобы предотвратить сокрытие такой информации, Регистрационные органы делают соответствующую запись в свидетельстве ГРП.

Обременения на жилье могут возникнуть из договорного соглашения сторон, либо по постановлению суда, которое уже вступило в свою законную силу.

Какие бывают?

Ограничения, наложенные на жилое помещение, являются перечнем запретов по отношению к применению свободного характера и распоряжения им, а само понятие неизменно связано с нюансами юридического характера.

Любое наложенное обременение заносится в базу данных ЕГРП в обязательном порядке. Кроме этого, согласно закону, сведения об ограничениях обязательно вписываются в правоустанавливающие документы на жилье.

Наложения обременения может произойти по различным причинам, но наиболее распространенными и часто встречающие из них это:

• ипотека;
• рента;
• наличие квартирантов;
• присутствие прописанных лиц;
• арест, наложенный на имущество;
• аварийное состояние жилья;
• сервитут;

Ипотека

В случае приобретения жилья по ипотечному кредиту, банк, предоставивший его, имеет полное право наложить не него ограничения. Снять их возможно тогда, когда весь кредит и проценты, начисленные на него, будут оплачены.

До наступления этого времени, владельцу жилья можно только пользоваться помещением, проживать, регистрировать членов своей семьи, однако отчуждать имущество он не имеет права:

1. В некоторых случаях, такое возможно, но только с письменного разрешения банка. Регистрировать родственников, считающихся дальними, либо посторонних лиц можно тоже после соглашения с учреждением банка (если иное не прописано в договоре).
2. В случае разрешения банка продать обремененную квартиру, если нет финансовой возможности закрыть долговое обязательство, про этот факт утаивать от будущего покупателя нельзя.
3. Если, все-таки, учреждение банка дало одобрение на продажу жилого помещения, то с приобретателем следует обговорить все нюансы. К примеру, банк может переоформить долг на нового владельца и уже он будет, в дальнейшем, будет его выплачивать.
4. Покупатель может закрыть долг продавца своими средствами. Эту процедуру необходимо оформить в конторе нотариуса и продавец за такую услугу снизит стоимость.

Рента

Жилье может быть обременено различными способами, имеет факт передачи в залог не банку, а физическому лицу. Чаще всего, этим человеком является близкий родственник. В этом случае, все условия должны быть оговорены и согласованы именно с залогодержателем. Разница, по сравнению с ипотекой, что таким лицом является не юридическое, а физическое лицо.

Типы ренты:

1. Реализация жилья с сохранением права проживать в нем на условиях владельца.
2. Заключение сделки с проживанием и иждивением пожизненно.

Договор ренты максимально выгоден двум сторонам. Для собственника – на проживание в своей квартире, его будет содержать новый владелец, оплачивать услуги по коммунальным платежам. При этом бывший собственник имеет право находиться и проживать в своем помещении. Обременения снимаются в случае кончины владельца, находящегося на иждивении и по договорным соглашениям передал свое жилье в собственность другому человеку.

Квартиранты

Довольно часто, перед продажей, собственники сдают внаем свое жилье. Согласно существующему закону, с квартирантами собственник должен заключить договор аренды, где должны быть прописаны все нюансы.

Условия данного договора должны быть соблюдены:

1. Если хозяин помещения принял решение продать его, он обязан предупредить квартирантов, чтобы они могли найти новое жилье.
2. В случае оплаты заранее, собственник обязан вернуть денежные средства квартирантам.
3. Если компромиссы не будут найдены, арендаторы имеют полное право подать на собственника помещения в суд, который, однозначно, вынесет решение в пользу квартирантов.

Прописанные

Такой вид обременения на сегодняшний день является самым распространенным. Оформляя сделку купли-продажи у собственника, в этом случае, никаких проблем не возникает. Этому есть простое объяснение, лицо, на которого оформлена квартира, является единственным собственником, и присутствие зарегистрированных лиц преград не составляет.

Проблематично продать жилье, если в нем прописаны несовершеннолетние дети (владельцы целой квартиры или доли в ней). В этом случае, необходимо получить согласие органов опеки на выписку. Однако для этого нужно предоставить детям жилье не хуже прошлого.

Арест имущества

В отношении недвижимости любой формы собственности с постановления суда может быть наложен арест, который лишает владельца оформлять сделки любого характера. Это означает, что физическое лицо не может самостоятельно продать, обменять жилое помещение.

В случае игнорирования обременения и заключения определенного договора, он будет аннулирован:

1. Кроме этого, могут возникнуть неприятности другого типа, если новый владелец раскроет сокрытие, он вправе подать в суд, где впоследствии, суд вынесет решение вернуть деньги и признать сделку недействительной.
2. Нечестного продавца могут привлечь к ответственности за обман и мошенничество.
3. Если квартира арестована, ее невозможно поделить, выделить из нее кому-либо долю, выполнить перепланировку. Такая разновидность ограничения (арест) не дает права передать кому-либо свое имущество ни на каких условиях.
4. Арест накладывается на имущество в случае наличия долга за коммунальные платежи, алименты, задолженностью перед банковской организацией.
5. В этом случае, обременения снимутся после полной оплаты задолженности.

Аварийное состояние

На жилые помещения, расположенные в аварийном доме, автоматически накладываются обременения. Аварийным, дом признает специальная комиссия, которая проводит обследование и составляет определенный акт.

Квартиру в таком доме нельзя продать или подарить. Жителям такого строения должны быть предоставлены другие помещения, согласно нормативам квадратуры на человека.

Сервитут

Под этим понимается присутствие в жилом помещении зарегистрированных лиц, которых снять с учета невозможно и они сохраняют право на проживание и пользование этими помещением пожизненно, пока они не выпишутся добровольно и не зарегистрируются по новому адресу. Говоря иными словами, это право лиц пользоваться жильем вне зависимости от того, кому оно относится.

При всем этом, гражданин имеет право находиться и передвигаться по жилому помещению в свободном порядке:

1. Довольно часто, проблемы выявляются в случаях, когда зарегистрирован человек, признанный недееспособным, проходящий воинскую службу или отбывающий наказание. Встречаются такие моменты, когда покупатель видит только справку из паспортного стола о выписанных лицах, глубже проверка не проходит.
2. Согласно законодательству, человек, незаконно снятый с регистрационного учета, по возвращению (приезду) имеет законное право вернуться в свою квартиру, на это не влияет, что она уже продана.

Как проверить наличие обременений?

Узнать о присутствии обременений можно, в первую очередь, получив информацию из регистрационного журнала ЕГРП. Работники данной организации в обязательном порядке занесут все сведения об обременении на жилье.

Также, необходимо получить все сведения о продавцах помещения: в наркологических клиниках, у участкового инспектора, в банковском учреждении.

Лучшим способом для собственника является не утаивать информацию об обременениях, а сообщить и решить совместно проблемы, обратившись за помощью в нотариальную контору.

Снятие

Обременения, наложенные на недвижимость, можно снять следующим образом:

1. В случае ареста – оплатить всю задолженность и получить справку у судебных приставов.
2. По ипотеке – переоформить долг на покупателя или оплатить ему долг перед банком. В этом случае, жилье снижается в стоимости. Всю процедуру необходимо оформить в нотариальной конторе.
3. Если имеются прописанные люди (рента), то можно зарегистрировать их в другом месте (с их согласия) и предоставить им жилье.

Ситуаций существует большое количество и каждое следует решать индивидуально, согласно возникшим проблемам и условиям, связанных с обременением.