Продажа земли сельскохозяйственного назначения

Земля

Земли сельскохозяйственного назначения не предназначены ни для жилого строительства, ни для промышленного строительства.

Они используются исключительно для нужд сельского хозяйства, а конкретно:

  • крестьянского личного пользования с целью садоводства, огородничества или проведения сельскохозяйственных работ (на них можно, например, высеять рожь или растить кукурузу);
  • практики в сельских школах и училищах, связанных с сельским хозяйством.
  • проведения сельхоз работ жителями поселков и деревень, и последующей торговли (конкретные условия определяет Трудовой Кодекс);
  • деятельности товариществ либо общин, объединенных религией или коммерцией, жнущих и сеющих на сельскохозяйственных территориях;
  • фермерского либо дачного хозяйства;
  • сельскохозяйственной деятельности физических либо юридических лиц с иностранным гражданством, осуществляемой ради прибыли.

К ним относятся:

  • любые сельскохозяйственные земли: сенокосы, пашни, пастбища, залежи и зеленые насаждения;
  • любые постройки на сельскохозяйственных землях, так целый поселок может быть размещен на такой земле;
  • любые объекты, возведенные для нужд сельского хозяйства: дороги, лесополосы, зеленые насаждения, защищающие землю от выветривания.

Особенности продажи участков

Прежде всего нужно отметить, что есть два варианта покупки:

  • Покупка у государства. Как правило, этот процесс занимает около полутора лет и требует огромное количество вложений, начиная от денег и заканчивая усилиями. Прежде всего, следует выкупить земельные доли, потом проследовать в земельный комитет, оттуда в регистрационный центр. Там выдается свидетельство о том, что собственник выкупил некие «баллогектары» и теперь может реализовать их за счет невыкупленной земли. Когда место выбрано, собирается собрание таких же собственников окрестной земли, которые должны дать согласие на приобретение именно конкретного поля. С их согласием нужно отправиться к геодезистам, которые составят межевое дело на участок. В это дело собираются подписи всех тех, с чьими землями участок граничит, а также подписи районной власти. Когда все они собраны, участок ставится на кадастровый учет, после проводится регистрация права собственности на него, и только после всего этого его можно выкупить. Притом только тогда, когда от приоритетного права на покупку откажутся региональные власти, о чем нужно заблаговременно взять справку за подписью министра экономического развития региона или его заместителя. Способ это долгий, требующий железных нервов и солидного багажа знаний, причем крайне ненадежный и способный обвалится на любом этапе. Гораздо проще действовать согласно второму.
  • Покупка у собственника. Этот способ хорош тем, что кто-то уже сделал все, что делалось в первом пункте, и речь идет о покупке готового пакета документов. Но и здесь есть свои особенности:
    • При заключении сделки продавец должен предоставить всю информацию об участке и ограничениях, на него действующих. Если эта информация будет утаена, договор купли-продажи будет считаться недействительным.
    • Покупатель обязан заботиться о плодовитости земли и экологичности условий, иначе государство может изъять у него землю.
    • Установленное продавцом право выкупа участка по его усмотрению, отсутствие его ответственности, если на участок предъявит права кто-то ещё или любые ограничения на использования участка в дальнейшем запрещены законом. Договор, в котором есть подобные условия, считается недействительным.

Процесс покупки 

  • Выбор участка. Осуществляется, как правило, в интернете. Уже на этом этапе можно отправить запрос в земельную службу и точно узнать всю информацию об участке. Важно помнить, что участок, находящийся в залоге или арендованный у государства, купить нельзя. Также, если на участке планируется строительство, должно быть разрешено его дачное использование.
  • Договоренности. Пока не задокументированные, только устные. Земельный участок осматривается, обговаривается с продавцом предполагаемая цена, проверяются все его документы:
    • Паспорт. Важно, чтобы во всех документах были именно эти паспортные данные. Если продает не собственник, к паспорту должна прилагаться нотариально заверенная доверенность.
    • Кадастровый паспорт. Без него купить землю нельзя.
    • Документ, подтверждающий право собственности на землю. Договор купли-продажи, например.
    • Свидетельство о том, что право собственности зарегистрировано государством.
    • Отказ районных властей от права на землю.
  • Договор. Составляется договор купли-продажи, который подписывается у нотариуса и им же заверяется.
  • Сделка. Передача денег от покупателя к продавцу.
  • Регистрация права собственности в юстиции. Для этого понадобятся:
    • Паспорт. Либо доверенность и паспорт, если покупает не собственник, а доверенное лицо.
    • Кадастровый паспорт.
    • Договор купли-продажи.
    • Квитанция об уплате госпошлины.
    • Протокол собрания – если речь идет о фермерском хозяйстве, частью которого является земля.
    • Свидетельство о праве собственности на землю.

После всех этих пунктов земля считается официально перешедшей в собственность покупателя.

Как составить договор купли-продажи

  • В середине страницы указывается «Договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения».
  • Указываются полные данные обеих сторон, среди них ФИО, дата рождения, паспортные данные – «Такой-то, далее именуемый Продавец с одной стороны, и такой-то, далее именуемый покупатель с другой стороны, заключили договор о нижеследующем».
  • Выделяется пункт «Предмет договора», в котором указывается кадастровый номер и полные сведения об участке, а также наименование документа, на основе которого у продавца есть право собственности на участок.
  • Выделяется пункт «Цена», в котором указывается определенная сторонами цена и то, что покупатель на момент составления договора её уже оплатил.
  • Выделяется пункт «Обязанности сторон», и в нем указывается, что продавец продал по настоящему договору земельный участок, который не подарен, не заложен, не под запретом или арестом и свободен от любых притязаний третьих лиц. Что покупатель осмотрел участок, полностью с ним ознакомившись, и принял его по акту приема-передачи, не имея к нему претензий.
  • Выделяется пункт «Рассмотрение споров», в котором указывается, что любые споры будут решаться путем переговоров, а при невозможности такого пути будут переданы в суд. Также указывается, что одностороннее расторжение невозможно.
  • Выделяется пункт «Особые условия», в котором указывается, что продавец передал участок покупателю по передаточному акту (в трех экземплярах прилагается к договору), право собственности переходит к нему с момента регистрации права. Что расходы по заключению и регистрации договора стороны несут согласно закону, договор составлен в трех экземплярах (Покупателю, продавцу, управлению Федеральной службу государственной регистрации), и обе стороны его прочитали, понимая собственные права и обязанности.
  • Последний пункт короткий – «Подписи», и содержит подписи и их расшифровку.

При составлении договора важно помнить:

  • Обе стороны должны быть совершеннолетними.
  • Обе стороны должны быть дееспособными.
  • Участок должен состоять на кадастровом учете.
  • В договоре должна быть указана оговоренная сторонами цена, иначе он будет считаться договором дарения.

Зачем покупать участки сельскохозяйственного назначения

  • Для ведения сельского хозяйства. Возможно, вам всю жизнь не хватало сельской романтики. Вы всегда мечтали о том, как удалитесь на покой и станете фермером. Будете пахать поле на тракторе, сеять с сеялкой, а по вечерам читать книгу и слушать ветер за окном. В таком случае причина покупки сельскохозяйственного участка понятна, также как и желание заработать.
  • Для дачи. Если писать государству отчеты и продавать излишки урожая вам никогда не хотелось, то участок сельскохозяйственного назначения вполне подойдет для маленькой дачи на лоне природы. Главное – не забыть посмотреть, чтобы именно этот участок было можно использовать для дачи.
  • Вложение. Земля никогда не падает в цене. Даже в те времена, когда страна оказывается на грани финансового кризиса, земля не слишком дешевеет. Кроме того, она не лопнет, как банк, не может быть украдена, как драгоценности, не сгорит, как редкая книга, не будет разрушена землетрясением, как дом, и не может быть отнята силой, как деньги.

Плюсы и минусы такой покупки

Плюсы:

  • Дешевизна. Такие участки обычно стоят меньше, чем земли любого другого назначения, и это понятно – ведь подразумевается, что собственник будет работать на благо государства.
  • Природа. Можно легко найти участок, который будет расположен в живописнейшем месте. На берегу реки или озера, недалеко от леса. Можно устроить так, что рядом не будет никаких поселений, и тогда вокруг будут только тишина и чистейший воздух.
  • Возможная прибыль. Если вы покупаете землю для того, чтобы заняться огородничеством, это может принести вам неплохой барыш, особенно если у вас есть к этому талант.

Минусы:

  • Небольшая площадь под постройки. Даже у сельскохозяйственного участка, на котором можно построить дачу, площадь под дом весьма ограничена и это может быть неудобно.
  • Сложности с переводом в другое назначение. Для некоторых участков это вовсе невозможно, и в суде такие дела, как правило, проигрывают.
Понравилась статья? Рейтинг: 5,00 из 5, голосов: 2
Загрузка...

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Оставить комментарий

очиститьОтправить