Продажа квартиры в ипотеке

Осуществляя выплату ставшей тяжким грузом ипотеки, может пригодиться знание и о том, как можно продать ипотечное жилье. Многие заемщики могут очень удивиться, узнав, что ипотечную квартиру действительно можно продать, при этом еще и получив прибыль.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!

Как продать квартиру в ипотеке, особенности:

1. Покупатель обязательно должен быть уверен в том, что сумма, которую продавец получил на руки, была использована им для устранения ипотечной задолженности, а не истрачена на сторонние нужды. Это главная сложность такой сделки.
2. После того, как остаток по задолженности будет списан, банковское учреждение предоставит бывшему клиенту закладную, которую далее нужно будет представить в Росреестр для того, чтобы избавиться от обременения.
3. Время, необходимое для снятия обременения с жилья, зависит от того, в каком банке бралась ипотека. Кроме того, на него влияют и условия хранения закладной: находится ли она в депозитарии этой же организации, или же за срок, прошедший со дня предоставления кредита, она была направлена в иное кредитное учреждение.
4. В крупных банках обременение снимается за довольно небольшой срок (примерно за 3-4 дня), а вот у меньших организаций это может занять гораздо больше времени.
5. После того, как долг полностью спишется, банк снимает с жилплощади обременение. В одних учреждениях вся документация, которая для этого нужна, передается непосредственно заемщику, после чего он самостоятельно завершает дело в Росреестре, то есть сотрудник банка с ним не едет. В других же банках представитель организации обязательно должен присутствовать в регистрационной палате при решении данного вопроса. Так как поехать с заемщиком он может в строго установленные дни, может получиться так, что обременение уже будет снято, а посетить палату банковский работник сможет только через несколько дней после этого.
6. Подачу бумаг на снятие с жилья банковского обременения и регистрацию передачи права на владение имуществом нового хозяина специалисты рекомендуют осуществлять единовременно.
7. Остаток денег, то есть разница между выплаченным банку долгом и стоимостью квартиры, хранится в ячейке с установленными условиями доступа. Для того, чтобы ее получить, продавец должен показать сотруднику соглашение о приобретении и продаже или же свидетельство о праве собственности на нынешнего хозяина.
8. В ситуации, если для покупки квартиры покупатель также хочет взять ипотеку (скорее всего, в том же банке), сделка становится сложнее. Здесь банк должен произвести оценку покупателя как потенциального заемщика. В данном случае после того, как долг будет отдан, квартира все равно остается обремененной, обновится лишь соглашение с банком.

Получение согласия банка

Купленная ипотечная квартира представляет собой имущество должника, однако, для ее продажи нужно получить согласие банковской организации.

Конечно, у банка есть своя заинтересованность в полном погашении задолженности, поэтому у него нет причин препятствовать продаже данной квартиры, если у заемщика больше нет возможности продолжать выплату средств.

Однако, если банк разрешить продать ипотечную недвижимость, он потеряет потенциальную прибыль, касающуюся выплат процентов за использование земельных денег, предоставленных на покупку этой квартиры.

Если возможность продажи квартиры, купленной в ипотеку, указана в соглашении с банком, он не имеет права дать отказ.

Если заемщик не имеет возможности выплачивать долг, а причина тому весьма объективна – лучше не тянуть время с продажей, лучше всего не доводить дело до судебного разбирательства.

Варианты продажи

Существуют такие варианты продажи жилплощади в ипотеке:

1. Погашение задолженности раньше срока. Заемщик находит того, кто готов купить обремененную квартиру, и получает у него деньги, необходимые для погашения долга по ипотеке.
2. Самостоятельно. Банковское учреждение заключает с покупателем соглашение о дальнейшем приобретении жилья. Покупатель гасит долг по ипотеке, а заемщику выдается справка, говорящая о том, что задолженности больше нет. Далее заемщик самостоятельно снимает обременение.
3. Помощь банковской организации. Покупатель передает нужную сумму, способную погасить ипотечный долг, на две депозитные ячейки. Далее, банк сам снимает обременение.
4. Продажа задолженности. Покупатель, желающий приобрести ипотечную квартиру, имеет возможность перекредитования.

Погашение задолженности раньше срока

Найти покупателя, согласного на такую сделку, довольно непросто. Обремененное жилье не привлекает, тем более что на рынке недвижимости всегда имеются более выгодные предложения.

Как правило, данной схемой пользуются при ипотеке еще не достроенного жилья. Квартиры в новых домах с улучшенной планировкой востребованы, а на финальном этапе строительства у хорошего подрядчика, чаще всего, просто не остается свободных вариантов.

Возможный покупатель квартиры вносит задаток, равный сумме, которая полностью погасит долг перед банком, по дополнительному договору, заключенному с заемщиком. После того, как ипотека закроется, а обременения будет снято, продавец и покупатель должны прибыть в палату регистрации и переоформить соглашение.

Самостоятельно

Все не так уж и сложно. После того, как покупатель осмотрит жилье, он должен обратиться в банковское учреждение с желанием выкупить залог. После этого с ним будет составлен договор, заверенный нотариусом.

Покупатель вносит деньги для устранения задолженности в одну ячейку, а остаток и средства, причитающиеся заемщику после совершения сделки – во вторую. Квартира лишается обременения. И банку, и заемщику ячейки станут доступны только тогда, когда соглашение о приобретении/продаже квартиры будет зарегистрировано в Росреестре.

Помощь банковской организации

Если у заемщика совершенно нет времени на то, чтобы разбираться с квартирой, он может передать это дело банковским сотрудникам. Здесь снятием обременения занимаются лишь банк и покупатель, заемщик при этом присутствовать не обязан. Остаточную сумму он всегда сможет забрать в банковской ячейке.

Продажа задолженности

Залоговое жилье, которое находится на продаже у банковского учреждения, привлекает низкой ценой и других людей, желающих приобрести квартиру в ипотеку.

В этом случае оформительная процедура схожа со стандартной:

• имеется тот же комплект документации, необходимо для того, чтобы банк рассмотрел клиента как возможного заемщика;
• если сделка будет одобрена, покупаемая квартира и страхование будут оценены.

Перерегистрацию обременения осуществляет непосредственно банк, а заемщик должен лишь подписать дополнительный договор о переуступке долга.

Процедура продажи жилплощади будет продолжаться примерно три недели.

Налоги

Если человек получает доход, государство требует с него выплату налога. Если речь идет о продаже недвижимого имущества, налог равняется 13% в том случае, если жилплощадь находилась во владении менее трех лет. Продажа жилья в ипотеке, которое находилось в собственности более трех лет, также облагается повинностью, однако, тут уже есть свои нюансы.

При расчете повинности учитываются деньги, которые были затрачены на приобретение квартиры, а такие расходы могут содержать в себе и процент по ипотеке.

Нюансы

Развод

При разводе супругов раздел квартиры, взятой в ипотеку, как и устранение задолженности перед банком – довольно простой вопрос, в том случае если брак законный и зарегистрированный в органах ЗАГС.

Законодательно, все имущество, нажитое мужем и женой, разделяется напополам, кроме тех случаев, когда жилье было приобретено одним из них до официального заключения брака. В этой ситуации квартира принадлежит только тому, кто ее купил.

Семейным кодексом устанавливается право супруга на получение доли в квартире, так как муж и жен выплачивали ипотеку, пользуясь средствами из семейного совместного бюджета. Отсудить жилье возможно.

Если долг еще не погашен, остаток денег также разделяется на двоих.

При продаже ипотечной квартиры равные доли получаются супругами после окончания сделки.

Военная ипотека

Если квартира была приобретена по военной ипотеке, после развода второй супруг не получает ничего. Наличие у военнослужащего семьи не принимается в расчет тогда, когда ему выдается жилплощадь по военной ипотеке.

С использованием материнского капитала

Если продаваемое жилье приобреталось в ипотеку с использованием материнского капитала как первоначального взноса, а новая квартира также покупается в ипотеку, при продаже старой могут возникнуть некоторые проблемы. В этой ситуации, жилище – тоже предмет залога.

Данную проблему можно решить. Родителями должно быть заверено обязательство о том, что доли будут получены детьми не позднее, чем через 6 месяцев, как долг будет выплачен или же начнется эксплуатация нового жилья.

Самые частые причины продажи

По какой причине владелец квартиры, взятой в ипотеку, может продать ее, даже если задолженность еще не погашена? Зачем вообще ему необходимо избавиться от жилплощади, которая, по сути, и не является его собственностью?

Далее представлены 3 самые частые причины:

1. Острый дефицит финансовых средств.
2. Владельцу срочно требуется расширение пространства для проживания.
3. Ипотека используется как накопительный инструмент.

Нехватка денег

Первая причина, названная в этом списке, является наиболее распространенной. Чаще всего хозяева квартир хотят продать жилье тогда, когда сложившиеся обстоятельства просто не позволяют им продолжить выплату задолженности.

Ипотека предоставляется на довольно продолжительный срок, и за это время с человеком может стрястись все, что угодно: потеря рабочего места, ухудшение состояния здоровья, смена места жительства.

Какая бы ни была проблема, кредит от этого точно не исчезнет, заемщик обязан погасить задолженность перед банком в соответствии с условиями, прописанными в соглашении. В подобных ситуациях человек, желающий сохранить свои деньги, может прибегнуть к продаже ипотечной жилплощади, чтобы передать задолженность ее новому владельцу.

Владелец нуждается в более масштабном жилье

На продажу не принадлежащей ему до конца квартиры заемщика могут сподвигнуть некоторые обстоятельства, сложившиеся в его семействе. К примеру, появление на свет ребенка заставляет его родителей задуматься о приобретении более комфортной квартиры. Продажа маленькой жилплощади, взятой в ипотеку, в подобной ситуации является процессом вполне естественным, а на полученные деньги семья сможет приобрести квартиру с большим количеством комнат точно так же, в ипотеку.

Использование ипотечного кредита как накопительного инструмента

Если во время покупки жилья здание, в котором оно располагается, еще не было достроено, то цена квартиры по ходу окончания строительных работ будет возрастать. В итоге, уже готовую квартиру владелец сможет продать намного дороже, погасив свою задолженность перед банковской организацией. Оставшиеся деньги будут переданы новому хозяину апартаментов.

Данный пример показывает, что ипотечная квартира может служить не только лишь инструментов для улучшения жилищных условий, но и для накопления нужной суммы.

Риски при приобретении и продаже ипотечной жилплощади

1. Неодобрение сделки банковским учреждением.
2. Получение от покупателя фальшивых денег.
3. Неполучение денег за квартиру.