Оказывается, постройка дома на участке, который предназначен для приусадебного хозяйства, приведет к массе проблем, таких как невозможность узаконить постройку, подвести туда коммуникации и многое другое.
Чтобы не попасть впросак, давайте разберемся, что такое участок ИЖС, какие категории земли существуют, чем они отличаются и как правильно подойти к оформлению, что позволит в дальнейшем не испытывать проблем с государственными органами контроля и регистрации.
Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.
Это быстро и бесплатно!
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – процедура, при которой можно построить капитальный жилой дом и проживать в нем на законных основаниях на протяжении всего календарного года.
Участок ИЖС – это земельный надел, на котором разрешена постройка дома до 3 этажей для проживания 1 семьи. При этом, количество постоянно проживающих не лимитируется, как и количество входов, санитарных помещений.
Этот факт дает возможность построить большой дом с 2 выходами, позволяющий комфортно и законно проживать разным поколениям одной большой семьи.
Главные особенности этой категории земли и построек на нем:
- В построенном жилье можно прописаться. Этот факт позволяет оформить на свой новый адрес пенсию или любую другую помощь от государства, спокойно оформлять детей в ближайшую школу или садик, получать почтовые отправления по месту жительства и многое другое.
- Участок ИЖС подразумевает обеспечение государственными органами инфраструктурой:
- удобный подъезд (дорога) и ее эксплуатация;
- доступность школы, медицинских учреждений и так далее;
- подведение водопровода, канализации (по возможности), электрических сетей, газа;
- тарифы за пользование коммунальными услугами начисляются по нормам региона, без необходимости оплачивать услуги сторонних организаций.
Отличия от остальных категорий земель
Помимо ИЖС, существует еще несколько категорий наделов:
- ЛПХ – личное подсобное хозяйство;
- СНТ – садовое некоммерческое товарищество;
- ДНП – дачное некоммерческое партнерство;
- ПМЖ – постоянное место жительства.
Приведем основные отличия приведенных выше категорий от ИЖС:
- Отличия ЛПХ:
- земля может быть сельскохозяйственного назначения или под поселение. В первом случае стоить ничего кроме подсобного не капитального строения нельзя;
- налог составляет 0,3%, для ИЖС это 1,5%;
- участок обычно находится вне населенного пункта и подведение коммуникаций к нему никто не гарантирует;
- если назначение – под поселение, то прописаться в доме будет возможно, но время приезда экстренных служб будет существенно отличаться – такая земля удалена от центров;
- Отличия ДНП и СНТ:
- допускается летний дом или дача, в котором прописаться будет проблематично;
- электроэнергия поступает на счетчик товарищества, при этом не более 15 кВт. Дальнейшие расценки и распределение оговаривается правлением и обычно существенно дороже государственной цены;
- подвод коммуникаций, обеспечение культурного досуга полностью ложится на членов организации, помощи от государства не будет;
- доступность социальной инфраструктуры не предусмотрена;
- Отличия ПМЖ:
- участок обычно находится за чертой населенного пункта;
- допускается строительство промышленных предприятий в непосредственной близости;
- история участка чаще всего плачевна. Обычно это бывшие свалки или промышленная зона;
- социальная инфраструктура и коммуникации находятся в непосредственной близости. В доме на этой категории надела можно прописываться и постоянно проживать.
Преимущества и недостатки
Каждая из приведенных категорий имеет свои плюсы и минусы. Приведем их для надела под индивидуальное жилищное строительство.
Преимущества:
- Участок ИЖС имеет наивысшую рентабельность, по сравнению с другими категориями.
- Собственник такой земли полностью независим от всевозможных товариществ, имея отношения исключительно с государством.
- ИЖС обеспечивается государством, что подразумевает подвод коммуникаций, доступность социальной инфраструктуры.
- Существует возможность участвовать в различных программах поддержки малоэтажного строительства.
- Можно регистрироваться, получить почтовый адрес с вытекающими отсюда положительными последствиями.
- Оформляется налоговый вычет при постройке на участке жилого дома.
- Освобождается от уплаты налога на 10 лет.
- Оплата за свет, газ и так далее проводится по общим тарифам для населения, что всегда дешевле, чем в товариществах.
- Принимается в качестве залога финансовыми организациями.
Необходимо выделить и недостатки:
- Размер надела ограничен, что не дает возможность иметь полноценное приусадебное хозяйство.
- Ставка налога выше, чем у остальных вариантов.
- Начать строительство нужно не позже, чем через 3 года после выделения (иначе возможно изъятие), а закончить не позже, чем через 10 лет, иначе ставка налога удваивается.
- Строительство ведется под контролем государственных органов, что значительно затягивает процесс получения разрешений.
- Подразумевается использование централизованных коммуникаций, что бывает значительно дороже, чем своя вода и система канализации.
Законодательная база
Необходимо выделить несколько основополагающих документов:
- Статья 48 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ гласит, что к ИЖС относятся отдельно стоящие здания не более 3 этажей высотой для проживания одного семейства. Владеть объектом могут только физические лица.
- Статья 51 ГрК РФ определяет набор документов для разрешения на строительство, срок рассмотрения, орган в который бумаги подаются и период действия разрешения.
- Статья 49 ГрК РФ определяет права и ограничения для владельцев земли с категорией ИЖС.
- Статья 48 ГрК пункт 5 прямо говорит о том, что собственник такого надела после возведения жилья имеет право подключаться к любым коммуникациям.
- Постановление правительства № 344 от 6 мая 2011 года гласит, что владельцы объекта ИЖС пользуются услугами ЖКХ по общим тарифам, установленными государством, при этом ограничений по потреблению энергоносителей, воды и так далее быть не может.
СНиПы застройки земель под ИЖС
После получения долгожданного участка под застройку можно приступать к строительству. Ограничений в подборе исполнителей и проектов нет, но существует свод правил СНиП 30-102-99, нарушение которых может привести к штрафу и принудительной перестройке дома.
Приведем несколько основных указаний:
- Расстояние до установленных планом улиц должно быть минимум 5 м., проездов – 3 м.
- Расстояние до жилья соседей должно составлять 3 метра и более.
- Окна соседнего строения и стена вашего могут быть не ближе 6 метров друг от друга.
- Расстояние между соседними строениями составляет от 6 до 15 метров, в зависимости от огнестойкости составляющих этих зданий.
- Градостроительный кодекс разрешает дом до 3 этажей и подсобные помещения для содержания хозяйства или огорода, а также баню, гараж, беседку, теплицу и так далее.
Свод правил довольно обширный, поэтому проект жилого помещения лучше доверить профессионалам, которые самостоятельно утвердят документацию. А вот перед постройкой вспомогательного здания лучше изучить указанный выше СНиП или проконсультироваться со специалистами.
Покупка участка под ИЖС
Выбрать нужный надел земли можно быстро, а вот перед покупкой нужно проверить у продавца минимальный набор документов, во избежание рисков, связанных с последующей судовой процедурой оспаривания покупки третьими лицами. Гарантией чистой сделки будут:
- свидетельство о праве собственности на землю;
- бумаги, показывающие правомерность получения участка (договор купли-продажи, дарение, наследство, получение от государства);
- кадастровый план;
- ситуационный план;
- выписка из ЕГРП;
- справка о категории надела;
- справка об отсутствии задолженности по уплате налогов.
Также, нужно удостовериться в личности продавца и получить доверенности от членов его семьи (жена или муж). Такой набор документов гарантирует отсутствие риска при покупке.
Как отличить?
Существует ряд признаков, которые практически однозначно говорят, что участок относится к индивидуальному жилищному строительству:
- Земля находится в административных пределах города или села, в непосредственной близости от него. Другой тип участков всегда делали немного далее, оставляя землю для построек рядом при увеличении населения.
- Надел не может находиться между дачными домиками, посреди поля с полным отсутствием коммуникаций рядом. В подавляющем большинстве случаев свет и дорога (как минимум) находятся в непосредственной близости.
- Рядом строятся или уже стоят отдельно стоящие здания с участком не менее 10 соток.
- Участок не может находиться в центре города или поселка, его место ближе к окраинам. Центральное расположение говорит о наличии здесь ранее промышленного объекта (категория ПМЖ), поэтому уровень отравления почвы угадать трудно.
А самое главное доказательство – свидетельство, кадастровый план и справка о категории.
Оформление земельного надела
Существует два этапа – это документы и обращение в государственные органы.
Пакет необходимых бумаг для регистрации участка:
- документы, подтверждающие личность оформителя;
- бумаги, подтверждающие право собственности на землю;
- кадастровый план;
- заявление о государственной регистрации земли на праве собственности;
- квитанция об уплате гос. пошлины.
Пошаговое руководство дальнейших действий:
- Указанный выше пакет документов передается в Росреестр.
- Получение разрешения на строительство.
- Присвоение почтового адреса. Для этого обращаемся в местный орган власти и предоставляем:
- свидетельство о регистрации;
- тех. паспорт участка;
- разрешение на строительство;
- копии паспорта;
- правоустанавливающие документы на землю;
- Получение кадастрового паспорта.
- После завершения строительства – акт приемки, разрешающий безопасную эксплуатацию объекта.
- Свидетельство о праве собственности.
Как получить бесплатно?
На безвозмездной основе участок ИЖС предоставляется таким категориям:
- арендаторы, получившие землю во времена СССР, при условии наличия на участке жилого дома. Это переоформление в собственность, возможное однократно бесплатно;
- ветераны ВОВ;
- военнослужащие после 15 лет службы;
- работники МВД, СК, ФСБ после 15 лет службы;
- герои труда и полные кавалеры ордена славы;
- семьи, имеющие 3 и более детей;
- семьи, состоящие на квартирном учете;
- молодые специалисты, прибывшие работать в сельскую местность (медицина, образование иные специальности по решению местного совета).
Для получения необходимо:
- согласовать с местной администрацией местоположение надела;
- заказать кадастровый план;
- проверить наличие коммуникаций на участке с указанием на плане их наличия;
- подписывается акт с администрацией о передаче земли;
- надел ставится на кадастровый учет.
Аренда
Не обязательно покупать землю сразу, можно взять ее в аренду, построить дом, ввести его в эксплуатацию, а затем выкупить по цене, составляющей 2,5% от кадастровой стоимости.
Порядок действий:
- Выбрать участок самостоятельно или поучаствовать в публичном аукционе.
- Написать заявление в администрацию по месту нахождения земли о намерении взять в аренду надел.
- Чиновники проверяют землю на предмет владения и обременений, сверяют его расположение с генеральным планом застройки и развития, после чего выносят вердикт.
- Подготовка и подписание договора аренды.
Строительство на участке ИЖС
Для начала необходимо получить разрешение.
Для этого необходимо:
- Подать пакет документов в местный орган власти, а именно:
- копии паспорта застройщика;
- правоустанавливающие документы на землю;
- градостроительный план;
- схему участка с указанием всех возводимых зданий;
- проектную документацию (не обязательно).
После завершения работ, строение также необходимо правильно оформить.
Порядок действий:
- получить техпаспорт на жилые метры в БТИ;
- обзавестись почтовым адресом в местном совете;
- получить кадастровый паспорт;
- получить разрешение на ввод в эксплуатацию;
- получить свидетельство о праве собственности на дом.
Для этого понадобятся документы:
- разрешение на строительство;
- документы, подтверждающие права на землю;
- техн. паспорт;
- градостроительный план;
- акт приемки жилого дома;
- справка с подтверждением соответствия постройки категории участка;
- схема участка с указанием:
- зданий;
- подвода коммуникаций;
- планировка жилого помещения.
4,50, (оценок: 4)
Загрузка...