Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Вид разрешенного использования (ВРИ) — это одна из главных характеристик каждого земельного участка наравне с его категорией или площадью.

В зависимости от утвержденного вида, устанавливается правовой режим земли, от которого зависит:

1. Специфика использования земли.
2. Возможность возведения зданий.
3. Возможность проведения реконструкции уже имеющихся построек.
4. Максимальный и минимальный показатель площади участка.
5. Особенности процедуры оформления участка в частную собственность.
6. Кадастровая стоимость.

В данной статье вы узнаете о том, как изменить вид разрешенного использования земельного участка, для чего это необходимо и в каких случаях можно получить отказ.

Как поменять?

Алгоритм действий для изменения вида разрешенного использования регламентируется соответствующим федеральным законом.

В соответствии с ним процедура делится на следующие этапы:

1. Сбор и оформление пакета документов.
2. Осуществление запроса в земельный комитет, который предоставит список дополнительной документации, если требуется ее оформление.
3. Проверка всех реквизитов и прочей информации, поскольку даже незначительные ошибки и малейшие неточности способны стать причиной отказа, после чего процедуру придется начинать с самого начала.
4. Передача пакета документов и заявления с указанием основной информации об участке и мотивах изменения ВРИ местной администрации.
5. Ожидание ответа об изменении вида разрешенного использования. В соответствии с действующим законодательством он должен быть дан не позднее чем через 2 месяца после обращения заявителя.
6. Подача искового заявления в случае получения отказа, если, по мнению собственника земли, он был неправомерен.

На начальном этапе осуществляется оформление и сбор пакета документов, которые включает в себя:

1. Заявление об изменении ВРИ, которое пишется на имя уполномоченного представителя местной администрации.
2. Паспорт гражданина РФ или иной документов, удостоверяющий личность собственника земельного участка.
3. Нотариально заверенная доверенность, если процедура осуществляется не собственником земли, а его представителем. Доверенное лицо должно дополнительно приложить к пакету документов свой паспорт.
4. Свидетельство, подтверждающее наличие прав собственности на землю. Оригинал документа не требуется, будет достаточно его ксерокопии.
5. Свидетельство, подтверждающее наличие прав собственности на все строения, расположенные на земельном участке.
6. Ситуационный и адресный план с отображением точного месторасположения участка, а также всех соседних земель.
7. Выписка, содержащая основную информацию и характеристики земельного участка. Получить данный документ можно при обращении в Росреестр.
8. Согласие со стороны арендодателя, выраженное в письменной форме и заверенное в нотариальной конторе, если заявитель является арендатором, а не собственником.
9. Официально утвержденный проект, который отображает планировку территории, на которой находится участок.

В каких случаях и для чего нужно менять?

Иногда встречаются и иные причины, по которым люди вынуждены изменять ВРИ:

1. Желание получить дополнительную прибыли в процессе продажи земельного участка, поскольку его стоимость может меняться в зависимости от установленного вида разрешенного использования.
2. Начало предпринимательской деятельности.
3. Возведение многоквартирных домов или иных жилых построек на землях, которые раньше использовались в иных целях.

Нарушения, связанные с отсутствием своевременного изменения ВРИ, признаются административными правонарушениями, за которые вводятся следующие штрафные санкции:

1. Штраф размером 1% от кадастровой стоимости участка или 10000 рублей, если он будет меньше этой суммы, если земля использовалась не в соответствии с ее целевым назначением.
2. Штраф размером 0,5% от кадастровой стоимости участка или 3000 рублей, если он будет меньшей этой суммы при отсутствии целевого использования земли, например, при длительном простое пашни на сельскохозяйственных землях.
3. Штраф размером 1,5% от кадастровой стоимости участка или 20000 рублей, если он будет меньше этой суммы при отсутствии строительных работ на участках, переданных под возведение жилищного фонда.

https://www.youtube.com/watch?v=Fm81psfSxMM

Какие бывают?

Действующее законодательство разделяет все земельные участки на определенные категории, каждая из них содержит собственные ВРИ.

Земли, предназначенные для осуществления сельскохозяйственной деятельности, обладают следующими видами разрешенного использования:

1. Осуществление фермерской деятельности.
2. Рыбная ловля.
3. Ведение огороднического хозяйства.
4. Ведение садоводческого хозяйства.
5. Создание и развитие частного хозяйства.

Земельные участки, на которых располагаются населенные пункты, могут обладать следующими ВРИ:

1. Организация зон для проживания людей.
2. Возведение производственных зданий.
3. Использование земли в общественно-деловых целях.
4. Создание зон специального назначения.

Жилые зоны также могут обладать различными видами разрешенного использования:

1. Возведение индивидуальных и частных домов для проживания в них.
2. Возведение малоэтажных зданий.
3. Возведение среднеэтажных зданий.
4. Возведение многоэтажных зданий.
5. Возведение иных типов зданий, предназначенных для проживания людей.

В частной собственности обычно находятся земельные участки сельскохозяйственного назначения или земли населенных пунктов, поэтому процедура смены ВРИ связана именно с ними.

Как выбрать?

Собственник земли всегда имеет возможность выбрать любой доступный вид разрешенного использования в зависимости от целей, в которых он планирует задействовать свой участок. Достаточно просто составить соответствующее заявление и передать его на рассмотрение комиссии, находящейся в местной администрации.

После одобрения заявки или отказа в изменении ВРИ, решение будет передано в местный кадастровый орган. Никаких дополнительных действий от собственника не требуется, ему следует только дождаться оформления и выдачи нового свидетельства, подтверждающего наличия прав на участок, в котором будет указан измененный ВРИ.

Внесение изменений в кадастровый учет

Осуществить это можно следующими способами:

1. Подать соответствующее заявление через официальный сайт Росреестра. Обязательным условием является приложение к нему межевого плана в формате XML, а также заверение документации электронно-цифровой подписью. При осуществлении этой процедуры доверенным представителем требуется также и его электронно-цифровая подпись, подтверждающая наличие у него подобных полномочий.
2. Совершить личный визит в местную кадастровую инстанцию для передачи заявления в стандартной бумажной форме.
3. Передача заявления по почте, к нему обязательно должна прилагаться подробная опись вложения и уведомление о вручении.

Вне зависимости от выбранного способа к заявлению прилагается следующий пакет документов:

1. Межевой план.
2. Кадастровая документация на землю, для которой изменялся ВРИ.
3. Документ, подтверждающий наличие прав собственности на участок.
4. Документ, отображающий положительное решение вопроса уполномоченным представителем местной администрации.
5. Паспорт гражданина РФ, если пакет документов и заявление передаются лично.

В каких случаях можно получить отказ?

В некоторых случаях местная администрация отказывает при просьбе изменить вид разрешенного использования, такое обычно происходит по следующим причинам:

1. Наличие ошибок в реквизитах или характеристиках земельного участка.
2. Нехватка какого-либо документа.
3. Отсутствие обоснования в подаваемом заявлении.
4. Наличие противоречий между мотивами изменения ВРИ и действующим градостроительным законодательством.

В последнем случае изменить решение местной администрации не представляется возможным, в остальных ситуациях необходимо исправить обнаруженные ошибки и недочеты, после чего повторить всю процедуру, уточнив, что обращение является повторным и приложить список исправлений.

Смена категории участка

Процедура изменения категории участка также регламентируется соответствующим федеральным законом.

Для ее осуществления нужно подать заявление в местную администрацию, в котором должна содержаться следующая информация:

1. Кадастровый номер земельного участка.
2. Текущая категория.
3. Предполагаемая категория.
4. Причины изменения категории.
5. Информация о собственнике и наличии обременений земли.

К подаваемому заявлению потребуется приложить пакет документов, который включает в себя:

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Кадастровый паспорт на участок. При отсутствии данного документа можно оставить заявку на его оформление в местном кадастровом органе или любом многофункциональном центре.
3. Выписка, выданная налоговой инспекцией, если заявителем является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
4. Выписка их ЕГРП. Заявку на ее оформлении можно оформить в любом отделении Росреестра, на официальном сайте Росреестра или в многофункциональном центре.
5. Экологическая экспертиза. Уточнить информацию о необходимости данного документа и способах его получения можно в местном земельном комитете.
6. Письменное согласие собственника земли на изменение категории.

Смена целевого назначения участка

Иногда возникают ситуации, когда собственнику требуется изменить целевое назначение земли, но необходимость переводить ее в другую категорию отсутствует.

Тогда алгоритм действий будет выглядеть следующим образом:

1. Передача в земельный комитет кадастровой документации и свидетельства, подтверждающего наличие прав собственности на землю.
2. Сбор дополнительного пакета документов, если этого потребуют в земельном комитете.
3. Следование регламенту, который был установлен местной администрации в отношении смены целевого назначения земли. В случае отсутствия подобного регламента необходимо действовать в соответствии с градостроительным законодательством, то есть составить заявление и отправить его главе местной администрации. Сделать это можно путем отправки заказного письма или передачи в руки под подпись, иные варианты исключены.
4. Проведение публичных слушаний. Решение будет принято только после их завершения. На заявителя ложится обязанность по оплате данного мероприятия, а пройти оно должно не позднее чем через месяц после обращения о смене целевого назначения.

Условно разрешенный вид использования участка

В соответствии с действующим законодательством выделяется и условно разрешенный вид использования, основной отличительной чертой является необходимость обязательного согласования подобного выбора.

Процедура регламентируется градостроительным законодательством, в соответствии с которым определен следующий порядок действий:

1. Подача заявления от собственника участка в земельный комитет.
2. Проведение публичных слушаний в соответствии с уставом, принятом в конкретном населенном пункте.
3. Передача пожеланий и замечаний от участников публичных слушаний членам специально собранной комиссии.
4. Принятие решения главой местной администрации с учетом результатов проведенного мероприятия.
5. Подача искового заявления в судебные органы в случае получения отрицательного ответа.

Основные правила деления территории на зоны

Зонирование территорий – это еще одно понятие, установленное градостроительным законодательством. Оно подразумевает деление крупных земельных участков на определенные зоны, которые используются не только для создания населенных пунктов, но и в других целях. Вместе с этим вводится ряд запретов и ограничений, связанных с использованием отдельных зон.

На сегодняшний день выделяются следующие специальные зоны:

1. Поселения для проживания людей.
2. Водный фонд.
3. Лесной фонд.
4. Резервный фонд.
5. Зоны для осуществления сельскохозяйственной деятельности.
6. Зоны для осуществления промышленной деятельности.
7. Особо охраняемые зоны.
8. Зоны радиовещания.
9. Зоны для обеспечения обороноспособности.
10. Зоны для реализации космических программ.
11. Зоны для обеспечения связи.
12. Другие специальные зоны.