Как сдать квартиру в аренду: пошаговая инструкция

Многие люди сдают квартиры в аренду для получения прибыли или покрытия расходов, которые возникают из-за простоя пустого помещения. Это требует официального оформления и составления соответствующего договора, в противном случае могут возникнуть серьезные проблемы, на решение которых придется потратить большое количество времени и денежных средств.

В предлагаемой статье вы узнаете как правильно сдать квартиру в аренду и что необходимо знать перед этим.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно!

Права и обязанности сторон по закону

Получение доходов от сдачи квартиры в аренду разрешено действующим законодательством Российской Федерации. Подобная деятельность регламентируется Жилищным кодексом и Гражданским кодексом, они устанавливают права и обязанности каждой стороны соглашения.

В соответствии с определенными статьями, человек, сдающий квартиру в аренду, обязан обеспечить в ней условия для проживания, а также вносить квартплату и ежемесячную абонентскую плату, чтобы арендатор мог пользоваться полагающимися коммунальными услугами.

При этом, законодательство наделяет арендодателя следующими основными правами:

1. Заключать официальное соглашение в письменной форме в виде договора.
2. По истечении срока договора заключать новое соглашение с изменением или сохранением старых условий, а также отказаться от его перезаключения.
3. Давать согласие или отказ на вселение сторонних лиц при поступлении соответствующего запроса от арендатора.
4. Предлагать определенные размеры платы за проживание в квартире, но не менять их по своему усмотрению после подписания договора.
5. Обращаться в судебные инстанции для прекращения действия договора.
6. Требовать от арендатора и следить за соблюдением основных правил проживания в квартире.
7. Заранее оговаривать и фиксировать отдельные нюансы, например, запреты на проведение вечеринок в жилом помещении.
8. Требовать своевременной платы за проживание в квартире от арендатора.
9. Предварительно согласовывать с арендатором свои визиты в квартиру в любое удобное время для осуществления проверок состояния помещения и любого находящегося в ней имущества.
10. Выселять арендатора сразу после истечения срока действия заключенного договора.

Арендатор в свою очередь получает следующие права, полагающиеся в соответствии с законодательством:

1. Пользоваться квартирой и всем находящимся в ней имуществом на протяжении всего срока действия договора.
2. Заселять в арендуемую квартиру супруга или супругу, а также детей в возрасте до 18 лет без согласования данного вопроса с арендодателем.
3. Предоставлять квартиру временным жильцам и иным третьим лицам после согласования с арендодателем.

Но законодательство возлагает на арендатора и следующие обязанности, которые он обязан исполнять:

1. Использовать снимаемую квартиру только с целью проживания; не сдавать ее другим людям для получения финансовой выгоды.
2. Соблюдать все основные правила и нормы пользования помещениями, предназначенными для проживания.
3. Незамедлительно покинуть квартиру сразу же после истечения срока заключенного соглашения, если оно не было продлено.
4. Не создавать препятствий для попадания арендодателя в квартиру для проверки ее состояния или осмотра имущества.
5. Нести материальную ответственность за сохранность доверенного имущества и состояние жилого помещения.
6. Осуществлять текущие ремонтные работы.
7. Своевременно погашать все задолженности по счетам за электроэнергию, а также междугородние и международные звонки.

Как определиться со стоимостью?

Определение стоимости аренды является очень важной задачей, поскольку допущение ошибок в расчетах может привести к заключению невыгодного с финансовой точки зрения договора и повлечет потерю прибыли либо обеспечит отсутствие желающих стать арендаторами.

В первую очередь, на стоимость аренды оказывает влияние текущая ситуация на рынке недвижимости и наличие спроса: чем он выше, тем дороже цена.

Однако значение имеют и иные факторы, среди которых можно выделить:

1. Месторасположение квартиры, удаленность от центра города или ближайшей станции метро.
2. Площадь квартиры.
3. Состояние помещений и наличие евроремонта.
4. Качество мебели и бытовой техники.
5. Окружающая инфраструктура.
6. Наличие телефона, сети интернет и возможности совершения междугородних или междугородных звонков.
7. Общее состояние и безопасность подъезда и прилегающей к нему территории; наличие консьержа и охраняемой автомобильной парковки.
8. Этаж, на котором располагается помещение.

Договор

Перед сдачей жилого помещения в аренду и заключением соответствующего договора необходимо убедиться в наличии следующего пакета документов:

1. Свидетельство, подтверждающее право собственности, если квартира была приватизирована.
2. Договор, подтверждающий передачу права собственности, если квартира была передана в дар или приобретена у другого физического лица.
3. Выписка из лицевого счета, которая содержит полный список жильцов, которые зарегистрированы в данной квартире. Получить документ можно путем обращения в ЖЭК.
4. Нотариально заверенное письменное согласие других собственников объекта недвижимости о сдаче его в аренду. При подписании договора в любом случае потребуется их личное присутствие.

Арендатор обязан предъявить паспорт гражданина Российской Федерации или иной документ, подтверждающий его личность.

Образец договора

Другие особенности

Ниже приводятся основные особенности, которые необходимо помнить при заключении договора:

1. Документ в обязательном порядке должен содержать информацию о правах, обязанностях и ответственности сторон; правилах внесения арендных платежей; способах рассмотрения спорных вопросов; нюансах расторжения соглашения и внесения в него изменений; информацию об арендодателя и арендаторе, их подписи; все дополнительные положения.
2. Специалисты рекомендуют заключать договор аренды жилого помещения на срок не более 11 месяцев, а после его истечения продлевать соглашение. Связано это с возможностью арендатора настоять на продлении сроков проживания в арендуемом помещении через судебные органы, если квартира сдавалась ему более одного года. При отсутствии оговоренного срока будет считаться, что договор был заключен на 5 лет.
3. Обязательное заверение договора в нотариальной конторе не требуется, поскольку подписей сторон будет достаточно, чтобы документ обрел юридическую силу.
4. Акт приема-передачи личного имущества является обязательным дополнением, которое прилагается к договору. В нем будет отображен сам факт передачи помещения и находящегося в ней имущества арендатору, что минимизирует риск возникновения спорных ситуаций при нанесении ущерба.

Как правильно осуществлять передачу денег за аренду?

Передача денег за аренду квартиры является очень важной процедурой, которая требует ответственного подхода. Все финансовые операции совершаются в полном соответствии с подписанным соглашением, изменение правил или условий в одностороннем порядке невозможно.

Осуществить подобную передачу можно следующими способами:

1. Простая передача денежных средств из рук в руки является наиболее простой и распространенной формой расчета между сторонами. При любых подобных манипуляциях в обязательном порядке следует составлять акт приема-передачи или расписку о получении денежных средств. Документ заверяется подписью сторон, в нем помимо переданной суммы необходимо указывать текущую дату и период платежа.
2. Задействование различных счетов для безналичного расчета в значительной степени упрощает процедуру, поскольку это не требует личных контактов и позволяет экономить время. В подобной ситуации арендатор должен сохранять все квитанции об оплате, поскольку они будут являться основным свидетельством соблюдения условий договора с его стороны.

Как платить налоги?

Действующее законодательство возлагает на арендодателя обязанность по уплате налогов с получаемой прибыли. Осуществляется это следующим образом:

1. Сразу после заключения и подписания договора между сторонами копия документа отправляет в налоговую службу.
2. Налоговая ставка составляет 13%, она исчисляется с суммы, которую стороны зафиксировали в договоре.
3. Налог платится сразу за календарный год, данная процедура должна быть осуществлена до 1 апреля следующего года.

Какие могут возникнуть трудности в процессе заключения сделки?

Даже при заключении договора, имеющего юридическую силу, люди иногда сталкиваются с определенными трудностями.

Для минимизации подобного риска ниже приводится разбор типичных ошибок и способы их исправления:

1. При подписании документа об аренде необходимо сразу обговорить и зафиксировать ее срок. Если он будет превышать год, то следует провести процедуру регистрации договора в Федеральной регистрационной службе. В такой ситуации документ будет зарегистрирован на владельца недвижимости, но государственную пошлину оплатит арендатор.
2. Весь процесс должен проходить под контролем владельца квартиры, рекомендуется не только получить от арендатора максимальный объем информации, но осуществить проверку ее подлинности. Например, можно позвонить по рабочему телефону, это позволит убедиться, что в компании действительно есть такой сотрудник.
3. По всем вопросам, связанным с заключением договора, лучше обращаться не к риелторам, а к юристам. Не стоит пренебрегать этой мерой: она принесет дополнительные финансовые траты, но позволит избежать возможных ошибок и сложностей, которые способны возникнуть в спорных или конфликтных ситуациях.

Расторжение договора

Договор аренды расторгается при истечении срока его действия, данная процедура может быть осуществлена и преждевременно, если между сторонами были достигнута договоренность относительного данного вопроса.

Для этого потребуется совершить следующие действия:

1. Составить дополнительное соглашение, которое будет прилагаться к действующему договору.
2. Преамбула для дополнительного соглашения заимствуется из договора. В документ включается единственный пункт, содержащий информацию о принятом решении по расторжению договора с указанием его реквизитов и новой даты прекращения действия соглашения.
3. В дополнительное соглашение вносятся реквизиты арендодателя и арендатора, они должны соответствовать сведениям, указанным в основном договоре.

Действующее гражданское законодательство предусматривает возможность расторжения подобных договоров в судебном порядке, осуществить это можно в следующих случаях:

1. Отсутствие внесения платы за проживание со стороны арендодателя за полгода или более, если в документе не указано иное.
2. Отсутствие внесения платы за проживание со стороны арендодателя более 2 раз при краткосрочной аренде.
3. Непригодность квартиры для проживания, нахождение помещения в аварийном состоянии.
4. Использование арендуемого помещения не по назначению.
5. Поступление многочисленных жалоб со стороны соседей, систематическое нарушение их прав и интересов.
6. Нанесение ущерба помещению; порча имущества, находящегося в квартире.

Советы для успешной сдачи квартиры

Подводя итоги, можно привести следующие рекомендации, которые позволят избежать различных непредвиденных ситуаций:

1. Квартиру перед сдачей в аренду рекомендуется застраховать. Полная страховка включает в себя имущество, стены, отделку, а также гражданскую ответственность.
2. Междугороднюю телефонную связь лучше отключить, если у арендатора не имеется нужды в совершении подобных звонков.
3. Арендаторов можно искать самостоятельно или обратившись за помощью к специалистам: второй вариант упрощает процесс, но потребует дополнительных финансовых трат. Никакой достоверной статистики относительно пола и возраста надежных кандидатов не существует, все переговоры рекомендуется вести по телефону или во время личной встречи, а не по переписке.